安くねえか？
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
桜の花も散り、葉桜になってしまいました。
しかし、今年の桜は長い期間咲いてくれて頑張りましたね！
小さい頃、桜の木を見るたびに
「さくらんぼできないなぁ？」と考えていました。
友達とも校庭に植えられたソメイヨシノを見ながら「今年はさくらんぼできるかなぁ？」と相談をしていた記憶があります。
今、考えれば「笑える」話ですね。
ソメイヨシノは、江戸時代に植木職人がオオシマザクラとエドヒガシを交配したもので実はなりますが小さくうえに酸っぱく食用に向かないようですね。
たしかに、小学校の頃、木にのぼって食べましたが、まずくて吐き出した記憶があります。
知らないというのは恐いものです。
※ようやく、桜の後片付けも終わりに近づきました。
「知らない」と言えば、
たびたび、ブログでお伝えさせていただいております固定資産の評価替え。
たとえば、昨年にアパートを建築した場合、今年度分からそのアパートの固定資産税評価が記載されることになります。
この件でご質問がありましたのでお伝えさせていただきます。
ネット上でもアパートの固定資産税評価は、「建築費の６０～７０％に抑えられる。」と言われています。
仮に９，０００万円の建築費ですと５，４００万円の評価額になります。
※建築費の６０％で計算。
しかし、固定資産の物件一覧を確認すると３，７００万円！
※チェックするのを忘れました。一番下の段が今回のアパートです。
差額＝１，７００万円
なぜ？、かわかりますか。
ネットでは、「建築費の６０～７０％に抑えられる。」と言われていますが、この数値は今年建築したアパートを今年中に評価したものです。
実際には、今年中に建築したものを今年中に評価を公表することなどありません。
皆さんが目にするのは建築後１年経過したもの。ですから、実際には建築費の５０％から５５％当たりの評価となるのが通常です。
再度、計算すると、建築費の５０％は、４，５００万円。
あれ？まだ高いですね。
「ボラれた？」・・・・・・・・そうではありません。
昨年、日本はオリンピックなどの景況で建築費の高騰が叫ばれている真っ最中！
おおよそ２割増し！
建築費９，０００万円は２割増＝通常は７，５００万円
評価額は、７，５００万円の５０％とすると
３，７５０万円と言うことになり、
実際の評価額約３，７００万円。
と、言うことなのです。
これを読んで建築費の高騰している時期に建築してしまったのかぁ、と嘆かず評価額が安ければ、
（１）固定資産税や都市計画税の税額
（２）不動産取得税や登録免許税の税額
と言った税額も安くなります。
ハウスメーカーの営業の方もこのあたり説明しておけば、後で揉める必要もないですが、
もしかして本当にボッてる？・・・・冗談ですが。
＃葉桜 ＃固定資産税 ＃建物評価額 ＃不動産コンサルタント
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飯島誠の自己紹介です。
不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。
小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。
その後不動産業に従事し、現在では不動産コンサルタントとして日々精進中です。
▼目標
プロフェッショナルな不動産コンサルタントになる。
▼主な業務の内容
資産管理・運営・企画から固定資産税の見直し・相続対策・処理、相続税対策、借地・貸家問題、家賃滞納処理など不動産の運用適性判断を含めた総合的なアドバイスを行っています。
簡単に言えば、資産管理コンサルティングです。
▼ネットワーク
弁護士・税理士・不動産鑑定士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士の士業からハウスメーカー、便利屋まで各種相談案件にあった専門家とチームを作り対処いたします。
▼その他
湘南ねぶた祭り実行委員長
小田急江ノ島線「六会日大前」駅にて毎年8月に催行しています。
▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984年亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。
飲みすぎです
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
気候が落ち着きませんので身体が疲れてきます。皆さんもお身体気をつけてください。
ちょうど、１週間前。
ブログでお客様から怒られた話をお伝えいたしました。
本日、そのお客様へお伺いさせていただきました。
飯島「先日は、失礼な言い方になってしまったようで申し訳ございませんでした。」
お客様「いやぁ、飯島さん。こちらこそ申し訳なかったね。飲んでしまってつい嫌な言い方になったんだよ。」
飯島「●●さん、夜晩酌されるのですか？」
お客様「少しね」
少しではないと思いますが、修正ができましたので助かりました。
そのような会話の後は無事に打ち合わせを終えたのですが、驚いたことに退去の「合意書早めに作ってよ！」
飯島「詰めなければならないこともありますので、今月末あたりでどうです。」
お客様「大丈夫だよ。」
かなり気にしているようですね。
合意書。早めの締結が助かりますが、詰めなければならない個所もありますので、慌てずに締結しよう思います。
さあ、今日はテニスです。早めに帰って行ってきます。※肘痛いですが、
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あきらめない、チャンスです
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
新年度を迎えて早くも９日目です。
本日、週明け月曜日。私のところへ数件の不動産管理会社様から「空室対策のセミナー」情報をいただきました。
私も管理させていただいておりますが、「こいつはダメだろう！」と思われているのでしょうか。・・・・なにか恥ずかしいです。
頑張りますよ！
賃貸の繁忙期を過ぎ、今年のキーワードは、
【学生の方】
駅近・賃料
■学生の方は、こどものことを考えての「駅近」。
■賃料を払う親から見れば４年間のトータルを考えて「賃料」。
【ファミリーの方】
環境
■お子様のいる世帯では、お子様の事を考えて環境。
※周りの環境と敷地内の環境です。
■ご夫婦お二人の場合には、共働きのため、帰り道に買い 物ができる環境。
当たり前だね！と思われるでしょ。
そのとおりです。当たり前なのです。当たり前だから「借りよう！住もう！」と思うのです。
では、繁忙期に空室になってしまったお部屋はどうするのか？
諦める必要などまったくと言ってありせん。
なぜなら、空室になってしまった理由がはっきりしたのですから、改善すれば良いだけです。
当然ながら、繁忙期より探されている方の数は減っていますが、部屋探しをされている方が「ゼロ」という日はありません。
なにか、セミナーっぽくなってきてしまいましたが、
「借りよう！住もう！」と言っていただくのではなく、「住みたい！」と言うものを考えればよいのではないでしょうか。
当社も、この手のセミナーを開催する予定ですので多くは言えませんが、
たとえば、
駅から離れたワンルームであれば、自転車・原付をシェアにするとか、
住宅街のアパートなら敷地内にミラーを設置して曲がり角がすべて見渡せるとか、
暗い環境ならライトアップするとか、
反対に駅近のアパートなら、近隣の入居されているアパートより家賃下げるとか。
そのアパートが足りなかったものを足せば、入居者は見つかるはずです。
先ほど、繁忙期よりは探されている方少なくなります、とお伝えしましたが、更新の時期を迎える方って５月・６月意外と多いです。
その時期に、合わせてメリット伝えれば、転居していただける可能性もあります。
文書や口では簡単に伝えられますが、空室になってしまったお部屋やアパート全体と地域の入居してるアパートじっくり比較すると答えは必ず見つかるものです。
特別な方法などありませんが、
オーナー様、よーく考えて頑張ってください！
＃空室 ＃空室対策 ＃賃貸 ＃繁忙期 ＃不動産コンサルタント
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ホウキとチリトリとゴミ袋
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
突然ですが、
※自転車倒れています。
※桜の花びら、・・・・無残ですね。
一昨日、昨日の風の影響でアパート等の敷地内も汚れが目立ってきています。
ここ最近管理を委託いただいたアパートの敷地内ですが、ここ数日の風の影響で花びらなどが集積されていました。
この時期、気温も高くなり、雨が降れり出せば草なども「待ってました」とばかり生えてきます。
気がつけば、草が覆い茂ってしまった。なんてことにもなりかねません。
気がついたときに片付けるのが一番です。
短時間で済むと考えていましたが、意外と多かったですね。
オーナーと駐輪場とオートバイ置場の設置について現地で打ち合わせの予定。
あまりにも汚れていたのでオーナーとの待ち合わせ時間に余裕があったので空いた時間で掃除させていただきました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
オーナー様「飯島さん、ありがとうございます。噂では聞いていたんだが、本当にすぐ掃除してくれるんだね。」
飯島「噂？なんですか。」
オーナー様「良い噂だよ。どんなアパートでも資産として気を使ってくれるっていう。」
飯島「うれしい噂でね。ありがとうございます。」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
悪い噂より、良い噂。良い噂の様でしたので安心しました。
打ち合わせばかりしていると、頭が固くなりますので、掃除の時間って意外に気分転換でいいものですよ。
常に、車にホウキとチリトリ。大切ですね。
ゴミ袋も忘れずにしましょう！
本日、打ち合わせあと２件。頑張りましょう！
※当社、委託契約書に定期清掃の委託ない場合も定期巡回の際には、簡易清掃は行っています。
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飯島誠の自己紹介です。
不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。
小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。
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▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984年亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。
良し、と思っても
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
昨日・今日と風が強く心配しましたが、チューリップなんとか持ちこたえています。
顔に似合わず、花が好きなのですが、四季ごとに植え替えをしますので、意外と費用がかかります。
費用は、お小遣いから・・・・・、なんかむなしい気もします。
家族が喜んでいますから、それでいいのかもしれませんね。
今週、来週と資産管理を委託されている方へ、平成３０年度の固定資産税の価格のご説明へお伺いさせていただいております。
１日４件ほどで１週間ほど。案外大変ですが、多くの方から依頼を受けさせていただいておりますので感謝ですね。
その合間で遺言についてのご相談がありましたのでお伝えさせていただきます。
遺言と言うのはご存知のとおり、プラスの財産のどれを誰に継承させようか、というものです。
今回の相談者についてもひとつ気がかりな点ありましたので、お伝えさせていただいたのですが、
相続財産でアパートをご所有されている方がおいでになります。
数か所のアパートをご所有の方は、そのうち一つは二男や二女などに渡したい、と考えているようです。
たとえば、相続したいアパートが築１０年とします。
銀行などから借り入れがあったとしても、「収支が合えば問題ないでしょ。」と思われがちですが、
遺言作成されても、実際に相続が発生するのは５年先だとすると、築１５年のアパートとなります。
築１５年ですと、ローンの利息分かなりの割合で減りますので経費として落とせる分が減ります。また、建物の減価償却費も同様です。
※賃料も情勢によっては下がってしまうかもしれません。
反対に、築１５年ほどから修繕に伴う費用が急減に多くなります。
※築１５年ですと、ここまではいきませんけど。
と、言うことはせっかく「生活費の足しにしてもらおう。」と考えてみても逆に困ったことにもなりかねないのも事実です。
今までそのアパートが稼いでくれた費用をそのまま相続するということであれば問題ないのかもしれませんが、このような場合には今後修繕にかかる費用を算出して、相続財産として現金なり、生命保険などで渡してあげる方が相続人はありがたいでしょうね
過去にも、良いと思って渡したアパートが相続したら、いきなり空室続出、修繕多発。などで相続人が自分で費用を捻出して処理した。と言うケースも相談を受けています。
アパートは、場所・築年数等により様変わりしてしまう代物です。
ご相談をいただきました相談者も「確かに」とご納得いただいたようです。
今後は、そのあたりを打ち合わせして遺言の作成になると思います。
＃遺言 ＃アパート修繕 ＃生命保険活用 ＃相続 ＃チューリップ
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やはり、話し合いですね
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今日の藤沢は風が強く、非常に荒れた天気でしたね。
せっかく咲いたチューリップなど折れていないか心配です。
私の肘も折れてはいませんが、昨年から始めたテニスでこの有様！
しかも、左利きなのになぜ？か右ひじ痛めました。
右ひじ、グリグリやられて帰ってきました。
まぁ、痛いのなんの！
テニスを始められる方、怪我にご注意くださいね！
話は戻りますが、今週は半そでシャツを着るほど暑くなったり、コートを羽織るほどに冷え込んだり、今日のように風が強く、雨が降りだしたりとめまぐるしく天候が変わりました。
昨日・今日とその天気のような業務が続きました。
相続等で賃貸人が変わった場合、意外と多く持ち込まれるのが「地代」の見直しです。
なかには、弁護士先生と直接と交渉することも・・・・・、
先代が長期間安い地代で貸している場合。反対に先代から高い地代で借りている方がその先代が亡くなり、賃貸人が変わったことをきっかけに「地代」の見直しを相談されます。
地代の見直しの理由として多いのは、
【賃貸人からの理由】
長期間同じ地代だから。
【賃借人からの理由】
地代が高いと思うから。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・何ともお応えしようがない理由です。
実際、３件そのような案件の依頼を受けております。
不動産関係は地代などお金が絡む事案が多いだけに、揉め事になる種もあるのも事実です。
（ちなみに弁護士とかかわっている業務７件です。※ちょっと多すぎますよね（泣）
解決できなければ、訴訟に発展するケースもあるので大変なのです。）
実際、賃貸人からの理由、賃借人からの理由は先ほどお伝えした通りなのですが、こちらの同意を求めず、「自分たちの主張は当たり前だ！」と言わんばかりに固執してしまう方が多いのも困りものです。
天気のような業務が続いたのも、「地代」での依頼。
「訴訟するとか、しないとか。」「地代を了承したくない、とかやはり了承します。とか」まあ、進行中の案件ですので詳細はお伝えできないのですが、めまぐるしく過ぎた一日でした。
意外と知れていないようですが、地代の増減額の訴訟はすぐに提起はできません。
まずは簡易裁判所へ調停を申し立てる決まりになっています。
これは、賃貸人と賃借人の関係は、契約が続く限り続く関係なので、なるべく円満な解決をはかることが望ましいでしょ。という考えからではないでしょうか。
調停と言えば離婚や相続をめぐる争いなどの家庭に関する紛争です。
人間関係を裁判での判決後も完全に切らさないようにしたい、という考えなのでしょうね。
最近、ホームページなどで地代の目安は「固定資産税・都市計画税の３～５倍」ということを目にしますが、実際には、公租公課（固定資産税・都市計画税）の倍率法での裁判例ではそれほど高い水準ではないようです。
やはり、話し合いで円満にお互いに折れるところは折れて、まとめた方が良いということでしょうね。
皆さん、今日もお疲れさんでした。私も帰ります。
帰ってテニスの素振りです！
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固定資産縦覧期間
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
昨日は半そで、今日はコート。気温の変化についていけませんね。
ところで、今年は固定資産の評価替えの時期です。
土地と家屋については、３年に１度、評価替えを行う決まりとなっています。
毎年、各市町村役場では、固定資産税評価の縦覧期間を設けています。
縦覧期間は４月１日（平成３０年は２日月曜日）から第１期納期限まで。
ちなみにこの縦覧と閲覧とは違うものですので気をつけてください。
【縦覧】
・固定資産税を納税している方なら誰でも、全ての土地と家屋の評価額を確認することができます
【閲覧】
・自分の土地と家屋の評価額を確認することができます
・借地借家人は、その借りている物件の評価額を確認することができます
※借地権を設定されている方は地代の確認のためにこの縦覧期間は縦覧できませんのでご注意下さい。
昨年、新規に資産管理を委託されたの昨年度の名寄帳と縦覧にて提供いただいた物件一覧です。
どの物件がどのように増減しているかをチェックしています。
日本には不動産の価格を示す指標として公示価格・相続税路線価・固定資産税評価・時価・簿価とありますが、この指標となる５価を確認することによって不動産の価値などが判断できます。「固定資産評価」重要な指標なひとつなのです。
本日、資産管理の委託をいただいている方の分、すべて取得してきましたが如何せん取得するのに時間がかかります。
担当者もひとつひとつチェックしながら交付していただいていますので、４時間も市役所にいました。（熟睡させていただいて元気です。）
この固定資産評価の試算時期は昨年７月時点で不動産鑑定士が作成したものです。
藤沢市でも他の市町村と同様２極化が進行中！
７月に公表される固定資産税路線価（相続税を計算する相続税路線価とは違います。）を確認のうえ、計算してみないと確実なところは言えませんが、地価が上昇している場所は固定資産評価も上昇。その他は据え置き。と言ったところです。（下がっている場所は今のところ不明です。）
※固定資産税評価を算出する計算式は、
土地の評価額＝路線価×補正率（×所要の補正）×地積 となります。
相続税評価を算出する場合と似ていますよ。
資産家の方、アパートなど投資物件所有されている方、この期間に取得されてみてはいかがでしょう。※この時期、物件一覧は無料です。
よくいただくご質問ですが、
原則として、基準年度における価格を、翌年度（第２年度）、翌々年度（第３年度）の価格として据え置いています。
ただし、次のような事情が生じた場合には、翌年度（第2年度）または翌々年度（第3年度）でも評価の見直しを行いますのでご注意を。
《基準年度以外で評価の見直しを行う事情の例》
- 分筆、合筆、地目の変更などによって、土地の区画形質が変化した土地
- 家屋が新築または取り壊しされた土地
- 区画整理事業区域内で、使用収益の開始・換地処分が行われた土地
- 新たに生産緑地に指定された農地又は市街化調整区域に編入された農地
- 新たに生産緑地指定から外れた農地又は市街化区域に編入された農地
- 時価があまりにも多きく価格を下げた場合
＃固定資産税評価 ＃縦覧期間 ＃１物５価 ＃不動産コンサルタント
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