梅雨空と枝の無断放棄
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
藤沢は梅雨空が戻ってきたようです。
予報では来週は晴れの日が続き３０度を超える予報だそうです。
どうしても業務上外に出る機会が多く、この時期は天気予報を見ながらの日程を調整するのですが、
今週など、雨の予報が続いており、打ち合わせを多く入れたら、昨日など晴れに変わりましので困ったものです。
今日のように予報が当たり雨ですと、自宅にいるのでは？と思い訪問すると、予想が当たりおいでいただきますのでありがたいものです。
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明日は、午後から晴れ。の予報に変わったようです。
明日、作ろうと思っていた資料を今日の空いている時間に作成して、明日は予定を変更しました。
外仕事をされている方は特に予定立てるの大変な時期ですね。
と、言うわけで本日は予定の打ち合わせのほか、直接お会いして方向性を確認したい方へ訪問させていただき、非常に有意義な日になりました。
やはり、電話より直接お会いして確認した方が良いですから。
昨日、資産管理をご依頼いただいている方の畑に近隣の方が伐採した枝を放置しているとの相談を受けましたので早速現地に行ってきました。
結構、時間経っているようです。
放置されている枝を確認すると、最近伐採したと思われるものも。
写真撮って帰るのも時間の無駄ですので、枝の切り口に合う植木を探すことに。
ありました。
枝も同じ、切り口もバッチリ合いました。
チャイムを鳴らしてもおいでにならない様子。
賃貸物件のようですが、管理会社のプレートもなく、再度訪問するか、所有者調べて所有者経由で連絡してもらうか、
今後の対応は依頼者と相談して決めるとして、人の土地に捨てるなどとんでもないことです。
まぁ、難しい打合せするより、こちらの方が楽しみながらできますが、困ったものですね。
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個人情報の漏えいにはご注意を
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
本日、宅建業者講習会に行ってきました。
この講習会は、宅地建物取引業法に基づいて宅地建物取引に係る専門的知識の習得育成を目的とする研修会。
数年前までは、講習会の内容も「これ、講習会？」と言うほどの内容だったのですが、ここ数年は、紛争事例や法令改正など重点にしていますので、参考になることが多くなりました。
なにか、上から目線ですが。
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皆さん、記憶に新しいと思いますが、平成２４年に神奈川県逗子市で起きたストーカー殺人事で殺害された女性の住所を当時の市職員が加害者側に漏らした件。
義務違反とプライバシー侵害に当たり、女性の夫が逗子市に慰謝料１１００万円を求め訴訟を提起。
今年の１月１５日、横浜地裁横の須賀支部は訴訟の判決で、市の過失を認定して１１０万円の賠償を命令しました。詳しくは判例を↓
平成28(ワ)328 慰謝料請求
平成30年1月15日 横浜地方裁判所 判例
市への過失認定１１０万円と言うのはずいぶん安い。と驚きますが、本日の講習会でも宅建業者の個人情報漏えいについても話がありました。
なんでも、賃貸借契約を締結している入居者の情報（氏名・住所・電話番号）を管理会社に訪問した女性に対し、従業員が情報を漏らしてしまったという事例もあったようです。
確かに、関係のない方に情報を漏らすというのはどうか、と思いますが難しい部分もあるので注意が必要でしょうね。
当社でも、管理物件に入居されている方の身内と言う方が来店され、入居者の連絡先を教えてくれ、と言うことがありました。
内容は、入居者は女性。
来られた方は、女性が離婚された男性のお兄さんと奥さん。
亡くなられたお兄さんが女性の保証人になっているのか確認したいので連絡先を教えろ！と言うのです。
当社の賃貸スタッフがうまく対応してくれ、事なきを終えましたが、このような件は意外と多いようです。
個人情報漏えい。
ついうっかり。では済まされませんのお互いに注意したいところですね。
＃個人情報漏えい ＃賃貸管理 ＃不動産コンサルタント
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江の島、立地はイイですね
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
本日、朝から江の島で打合せ。
生憎の天気でしたので訪れる方も少なく、少しさびしい江の島でした。
江の島と言えば、観光スポットとして有名なのですが、
雨で肌寒い江の島はパッとしないものですね。
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本日の打合せは空室もさることながら、毎年賃料が下げるので、何かいいアイデアない？と言った感じのご相談です。
江の島と言えば、おしゃれな建物。と想像される方少なくないと思いますが、
実際にはおしゃれな建物と言うのは少ないですね。
建て替えなどされた建物はおしゃれに工夫されていますが、築年数の古いものが多いというのが正直なところです。
ご相談をいただいた建物も築30年ほど。
間取り2DK。外壁はモルタル。
なんとか建て替えせずにあと10年は持たせたいようです。
費用もあまりかけたくないようですので、
「賃料下げても満室なら、ローンもないですからそれはそれでいいんではないですか？」
と尋ねたところ、募集のたびに「賃料さげてください。」と不動産業者さんに言われるので、言うがままにしていたら、入居中の方から「賃料を合わせてくれ。」と言われるようです。
ここ数年毎年、入居者から「賃料合わせろ！」
と言われるのでなんとかしてほしい。と言うのが本音のようです。
知り合いからの紹介ですので、なんとかしたいのですが、如何せん費用をあまり出したくない。と言うこと。
これから、検討しますが依頼者自ら、
「建物だけドーンと建てて、外構も植栽もない。周りは住宅地で夜、あまり明るくない道を通るのに部屋へ入る入口も暗い。これじゃあ、ダメだよね。」
なにか非常によく理解されている依頼者です。
飯島「そのあたりを、直せばなかなかの雰囲気になりますよ。」
依頼者「そうなのかなぁ」
飯島「やってみてはいかがですか？」
依頼者「どうすれば良いかがわからないんだよ。」
自分でわかっているようなのですが、知り合いの紹介と言うこともあり、簡単なアドバイスを次回提示させていただく約束をして、本日は終わりました。
江の島と言う立地があるのですから、なんとか良い方向でアドバイスできればと考えています。
人のいない江の島と一緒で、工夫のないアパートは、なにかさびしいものですね。
※依頼者自らの言葉です。
＃空室対策 ＃改善提案 ＃不動産コンサルタント
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震災と祭り
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
昨日の大阪府を中心にした地震での状況が報道番組で放送されていました。
放送されていました。と言いましたが、片手間に見ていた状況です。
地震発生のニュースから仕事の合間を見ては、大阪にいる先輩などに連絡を入れていましたが、うまくつながらない状況。
夜になり、連絡があったのでホッとしましたが、その連絡の間に報道番組が放送されていました。
連絡を終え、リビングに戻ると、娘が、「お父さん、地震で亡くなった同級生にひどい質問しているよ。」と言うので聞いてみると、「亡くなったことをどう思う？」的な質問をしていたようです。
最近の報道番組見ていると、無神経な対応が目立ちます。
この姿勢直せ、と言っても直るのかは不透明ですが、見ていて気分のいいものではありませんね。
と、言う私も祭りのお願いで市役所や商工会議所・商店連合会などへあいさつに回ってきました。
2011年の東北の震災。2年前の熊本の地震。
そして、今年大阪の地震と震災があっても祭りを続けていますが、震災が起こるたびに、「祭りなんて催行していいのか？」と考えます。
しかし、そんな思いの中福島・岩手などの東北の出身者の方や熊本出身者の方などから「祭りのやってもらえると元気がでます。」と言っていただけるのですから、祭りは大切なものなのかもしれませんね。
本日、行った打合せでも、やはり大阪の地震の件が話題となりました。
今、やっておかなければならないことと言うのは、意外に多いものですね。
＃大阪震災 ＃無神経な報道 ＃不動産コンサルタント
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大阪へのお悔やみとあの年
この度の大阪府を中心とする地震で被災された皆様に心よりお見舞いを申し上げます。
お亡くなりになられた方々のご冥福をお祈りするとともに、ご遺族に心からお悔やみを申し上げます。また、被災地域の一日も早い復興をお祈りいたします。
平成30年6月 飯島興産有限会社
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
本日朝、大阪を中心に震度6弱の地震がありました。現在まで3人の尊い命が失われ、多くの方がけがをされているようです。
地震というニュースをここ数か月、聞くようになりました。
どうしても、忘れれないのが2011年3月11日に発生した東日本大地震。
忘れられない2011年
この年の業務と言うのは決して忘れない１年となりました。
東北の震災でお亡くなりになられた方の相続。
地元が東北で震災の影響で震災関連死をされた方の相続のご依頼。
このようなご依頼は直接、東北の震災に影響している案件だったのですが、
借地や破産による売却など通常では揉めているようなケースも当事者の協力で一つも揉めることがなかった１年でした。
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その一つの事案をお伝えさせていただくと、
事案：税金滞納・金融機関返済滞り・消費者金融返済滞り
債務者：実家の長男
実家が自営をされており、現在の実家の長男がお父さんの事業を継承していたのですが、金融機関からのアプローチにより不動産投資へ手を染めてしまったのが原因。
その間、事業の業績は右肩下がり。
どうしてこんな無謀な融資するのか不思議なくらい。今噂の●ル●銀行です。
国税・市民税・固定資産税・金融機関・消費者金融すべて滞納
その滞納額が半端な金額ではない。
当初ご依頼をいただいた際、自宅を売却すればなんとかなる金額だったのです。
自宅がかなりの広さで、道路に接する部分が足らずに近隣と調整して売却してもらい、広大な自宅を売却できる手続きまで完了したのですが、
実家の長男の長女の大反対にあって話がおじゃん。
当然、市役所・金融機関・消費者金融の各担当者も説得にあたったのですが、その長女全く話を聞かず、実家の長男の娘を説得できずに返済計画は消えたのです。
その後、１年が経ち、国税・市民税・固定資産税・金融機関・消費者金融すべて待ったなしの状況。
そしてあの震災です。
膨れ上がった債務では自宅売却だけでは足りず。
実家の先代が各娘たちが自宅として使用している土地まで売却することに。
不思議なのは、先代の相続に際、娘が自宅を建てている土地の相続を実家の長男にしていること。
娘の名義に相続しておけば、とばっちり行かなくて済んだのですが、単なる使用貸借。
国税・市民税・固定資産税・金融機関・消費者金融からそこも「売れ！」との指示。
話が長く長くなるので簡潔に。
先代の長女・次女は大変な剣幕だったのですが、
「飯島さん、私たちは実家に悪いことなどしていないと思います。兄の借金は許せるものでもありません。一生本家を恨みます。だけど、東北の方のことを考えると、あれだけの苦境を乗り越えようとしているに、私たちが自分のことばかり考えてはいられません。だから売ってください。」
長女・次女・それぞれのご主人・それぞれの長男のいる場所に呼ばれ、このように言われました。
2011年とはこのような１年でした。
皆さん、辛いことがあった時こそ「お互いさま」の精神で頑張りましょう！
＃借金 ＃使用貸借 ＃不動産売買
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久しぶりに賃貸借契約へ
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久しぶりに青空。
そして久しぶりに賃貸の契約を行いました。
いやぁ、本当に久しぶりに賃貸の契約。
慣れない１件でも大変なのですが、まとめて４件は本当に疲れます。
賃貸スタッフの皆さま。いつもありがとうございます。
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以前から進めていた立退き。
まとめて６件まとまり、そのうち４件本日契約を締結させていただきました。
立退きの打ち合わせから行っていますので、流れのわかっている者が契約するのが間違いなく、立退き先までキッチリさせていただきました。
と、言いたいのですが、
立退き先は賃貸のスタッフに任せることが多いのですが、
打合せの際、入居者から
「飯島さんが契約まで立ち会ってもらえのですよね。」
と言われ、ついつい「やりますよ！」と答えてしまったのですが、
後の祭り。
誰か手伝ってくれるだろう！思っていたのですが、
周りもバタバタ忙しそうなので、結局自分でやることに。
しかし、まさかの１日４件。
重なるとは思いもよりませんでした。
重要事項説明書や契約書。素案を作って弁護士に協力していただき作成したもので、忘れていないだろう。と考えていましたが、作成の段階から、「これ聞くの忘れた。」「これなんだっけ？」など情けないぐらいの状態。
常に、日常的に行っていることは問題ないのですが、
久しぶりに行う業務は忘れているケースがあるんですね。
やはり、仕事は簡単に考えていてはいけないのです。
今回はつくづく思い知らせた気がします。
＃立退き ＃賃貸借契約 ＃不動産コンサルタント
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昨日に続き、境界確認へ
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今朝は出社前に地元の亀井神社へ。
気がつけば、植木の剪定・除草などでサッパリ。
神社の氏子役員が総出で手入れしていただいたようです。
手入れがされていると、やっぱり気持ちの良いものですね。
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本日、昨日行った境界立ち合いで、会社の休みの関係で本日ご都合をつけていただいた隣地へ確認にお邪魔してきました。
土地家屋調査士「隣地の●●さんとの境の境界のご確認をお願いしたくお邪魔しました。よろしくお願いいたします。」
隣地の方「確認はいいのですが、境界見たこともないのでわからないのですが、」
土地家屋調査士「まずは、資料をご確認をいただき、ご説明をさせていただいた後、確認をいただければと考えています。」
土地家屋調査士の先生から資料を基に説明をしていただき、隣地との接点に境界と言うものがありますと・・・・・・・・・・・・・・・、説明をいただいたのですが。
実は、本日お伺いした方。2年前に購入したばかり。話を聞いていると、購入を依頼した不動産業者から境界の説明が全くなかったようです。
すべて、初めて聞く話のようで、思ったより質問も多く、ご説明に1時間ほどかかりました。
隣地の方「ありがとうございます。購入したとき説明がないのは不親切ですよね。普通は説明を受けるものなのですか？」
飯島「普通と言うより、当たり前のことですね。」
説明がひと段落ついて、隣地接する境界へ。
境界石が埋もれているらしく、許可をいただき掘り出すことに。
少し掘ったところにあったのですが、
隣地の方「本当だ、あるんですね。」
新鮮ですね。
本当に境界見ていないようなので、すべての境界掘り出して、確認してあげたのですが、1点だけ境界石不明。
隣地の測量には問題ない箇所なのですが、結局土地家屋調査士へ不明な境界石の確認を依頼したようです。
法務局に備え付けられている測量図と道路平面図に誤差は内容ですので、不明な境界石に接している方と立ち会ってもらい問題はないとはずです。
しかし、不動産売買で気を付けなければならないのは「道路と境界」。
今でも、境界確認しないで引き渡しを行う不動産業者あるのですね。
購入した時の契約書など見せてもらいましたが、有名な不動産業者さんだったのでなおさら驚きました。
みなさんも、境界きちんとしておいてくださいね。
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