目に見える形が不安解消です
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
早いもので３月も今日で終わり、明日から新年度４月の始まりです。
４月１日、新たな元号が発表されます。
新たな元号の予測が飛び交っていますが、皆さまはどのような元号になると思います？
新年を迎える１２月３１日、そして新年度を迎える３月３１日。
明日から始まる新たな１年というのは、なにか心機一転できそうでワクワクしてきますね。
ワクワクの反対の意味ではないでしょうが、ドキドキ（心配）という気持ちでご相談にお越しになられる方、ほぼ１００％です。
相談をさせていただいて何が心配？と確認すると、
「答えがわからない」
そうだと、思います。
相続の相談ですと、「相続税の税額が不安」「何をすればよいかわからない」
売却ですと、「いつ売れるかわからない」「何をすればよいかわからない」
賃貸のオーナーですと、「空室が出たらどうしよう」「何をすればよいかわからない」
などです。
どのような相談でもかならず、心配とのトップ３にはいるのは、
【何をすればよいかわからない】
私も、仕事以外はてんでダメなタイプです。
やはり、知らないことに向き合った時、出てくる心配は、「何をすればよいかわからない」ですね。
本日も、ご相談いただいた方に、正式でなものではありませんが、スケジュール表を作成して説明させていただくと、非常に感謝されました。
あまり、意識していなかったのですが、目に見える状況で説明させていただくことは不安解消にはいいのですね。
今日、改めて感じた日になりました。
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隣地との境、トラブルの確率高いです。
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
気温の温度差が激しいです
先ほどから藤沢では雨が降っています。
昨日・今日と気温が低いうえに、この雨。
風邪ひきそうです。皆様もご注意ください！
風邪が流行っている時期、打ち合わせに行くと、ほとんど決まって
「飯島さんは、いつも元気で風邪など引かないでしょ！」
と言われますが、この場を借りてお伝えしておきます。
私も風邪ひきます！
それでは、本題に。
境界。の件でご相談をいただいたので現場を確認してきました。
良くある境界石です。
相談を内容はさておき、「公法上の境界」（筆界）と「私法上の境界」（所有権界）の違いお解りになりますか、
不動産仲介会社の方でキッチリ説明していただいている方には助かりますが、説明できずに境界石（プレートもありますが、鋲も）が埋設されていればそれが境界です。
なんて言われている方少なくありません。
覚えていて損はありませんので、
「公法上の境界」（筆界）とは、土地ごとに地番が割り振られていて土地の所有が勝手に変更ができないものです。
「公法上の境界」（筆界）を新たに形成できるのは、裁判所の確定判決と、法務局の登記官が行う分筆、合筆だけで、隣接する土地所有者同士の合意によって形成することはできないのです。
「では、なぜ？面積の増減があるの？」と言われる方いますが、「公法上の境界」（筆界）は地番と地番の境です。その境に幅や広さは関係ありません。
「私法上の境界」（所有権界）とは、隣接する土地所有者同士の合意によって変更することができるものです。
わかりにくいでしょうか。
わかりにくい、と思いますね。
「公法上の境界」（筆界）といいても、わかる人いないのではいないのではないでしょうか。
「公法上の境界」（筆界）とは、神のみぞ知ると言われるように、非常に難しいものです。
では、実際に実務ではどうするのか？
法務居にある公図（旧公図）や地積測量図などと照らし合わせて隣接地の所有者に協力をいただき、「私法上の境界」（所有権界）を確定して、「私法上の境界」（所有権界）から「公法上の境界」（筆界）を決める方法を取っているのです。
結局、隣接地の所有者の協力が非常に重要になってくるのです。
隣接地の所有者と良好な関係があるうちに、境界を確定することが一番と言うわけです。
相談内容は、隣地の方が売却してしまい、隣地を買われた方との間に境についての相違が発生してしまっており、解決方法が見いだせない、と言う内容です。
不動産のトラブルで多いのは、道路と境界です。
隣地同士仲がいい間にトラブルとなりそうなことは解決しておくことおススメします。
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桜に時期と不動産の価格
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
桜の季節は、慌ただしいですね。
早いもので、桜の季節がやってきました。
やっと、冬を越した蕾が開いてきた！かと思ったら、雨。
雨が花に着くとせっかくの嫌いな桜の色が薄くなるので、残念ですね。
明日、藤沢の予報は、雨模様と聞いていましたが、なんとか持ちそうな予報です。
なんと言っても「桜」の満開は綺麗なものですよね。
毎年、桜の時期と併せて４月を迎えますので、固定資産税・都市計画税の新年度分が発表されます。
※昨年のものを使わせていただきました、縦覧期間は４月１日からです。
不動産にはいろいろな価格があります
資産管理の業務では、公示地価（基準地価）・相続税路線価・固定資産税・簿価が大切な指標となります。
この公示地価（基準地価）・相続税路線価・固定資産税・簿価。一度に見直しできればありがたいのですが、
発表の時期が違うので困ったものです。※簿価は常に計算できます。
公示地価は３月中旬に、基準地価は９月１日。
相続税路線価は、７月１日。
固定資産税路線価も７月１日。
１年の試算表が出来上がるのが、毎年９月です。
それぞれの価格が発表されると、その都度ご説明へ。
意外と、大変なのです。
固定資産税の計算の基は固定資産税路線価です
なかでも、なんで？と思うのが、固定資産税。
４月１日に新年度分が発表されますが、この固定資産税。
ご存知のとおり、賦課課税です。一方的に評価額を決められ、税率に講じて税額がやってきます。
この評価と税額が本当に正しいの？・・・・では計算してみましょう！と言ってもすぐにはできません。
なぜなら、新年度分の固定資産税の基になる固定資産税路線価の発表が７月１日となっているからのです。
要するに、新年度の固定資産税は４月に発表されて、７月になったら自分でその評価額が正しいのか見直しが必要となるのです。
これらを、毎年行うのが資産管理です。
なかなか、ご自身で行うのは大変ですから、専門のパートナー選んでおいた方が良いと思いますよ。
来週から縦覧期間が始まりますので、頑張ります！
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「財産管理」「財産承継」信託
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
ブログを書き忘れてから、約8か月になります。
サボって書かないわけではありませんが、業務がバタバタとしてくると、「今日はいいや。」「今日もいいや。」など理由をつけて今日にいたってしまったわけです。
毎日とは言えませんが、ブログで役立つ情報伝えていきますのでよろしくお願いいたします。
以前ブログでお伝えしました「信託」。
金融機関の信託口口の開設が困難であることをお伝えしましたが、少しずつではありますが、信託口口座の開設が出来るようになってきました。
そもそも信託口口座とは、
民事信託（家族信託）を設定するうえで、信託財産である金銭を管理するための口座です。
「なんだ、単なる口座か！」と思われるかもしれませんが、
単なる口座とは訳が違うのです。
まず、信託法上、受託者は自分の財産と信託財産を区別して管理する分別管理が義務付けされている（信託法第３４条）ことを覚えてください。
なぜ？分別管理するのか。
たとえば、アパート管理などの運用型信託を設定する場合、家賃収入などの収益を委託者の個人名義の口座や受託者の個人名義の口座に入金してしまうと、入金した履歴にはどの部分が信託財産なのかが不明になり、管理を行う上で非常に支障をきたしてしまうからです。
あれ？信託法第３４条には、分別管理の義務化は記載されているが、
「信託口口座を設けなさい。」
とはありません。
信託口口座の必要な理由
まず一つ目は、
委託者・受託者に相続が発生した場合、普通口座などであれば、その口座が凍結され、相続財産に含まれてしまい、
信託を設定する意味がなくなってしまいます。
また、二つ目として
委託者・受託者が破産などしてしまった場合、債権者から差し押さえられてしまう
からなのです。
信託口口座は金融機関の窓口担当者でもわからない。
金融機関の窓口担当者などに「信託口口座開設できますか？」と質問しても答えが出てこないケースは少なくありません。
これは、金融機関が「信託」に重みを置いていないことが考えられるのですが、「投稿は信託口口座を開設できます。」と言われて実際にはできないケースもあるので要注意です。
私が金融機関に質問する方法として
１．受託者がなくなった場合、その口座は受託者の相続手続きを経ることなく次の受託
者口座に速やかに変更すことが可能ですか。
２．信託口口座名義に受益者の名前が入っている場合、信託口口座の預金は受益者が個人で所有している預金口座とともに名寄せされますか？
３．信託口口座名義に委託者の名前が入っている場合、信託口口座の預金は委託者が個
人で所有している預金口座とともに名寄せされますか？
４．お客様コードが違うコードになりますか？ ※金融機関によって異なります。
１年前から見てかなり金融機関の状況も変わりつつあります。
「財産管理」・「財産承継」における信託の設定も検討するに環境も整いつつあります。
ご興味のある方、ご検討してもよろしいのではないでしょうか。
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打合せ前の水槽掃除
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
当社は火曜日・水曜日と連休。でした。
月曜日にお伝えしたトラブルになりそうな案件も連休使って対応できましたので、なんとか修正できそうな気配です。
昨日、お邪魔した依頼者宅の金魚です。
水槽も綺麗でなんだか、うれしそうでしょ！
打合せの時刻にお伺いすると、奥様が汗だくになりながら、水槽の掃除を始めるところ。
社交辞令で「手伝いましょうか？」
奥様「手伝ってくれる？ありがとうね。」
冗談。と思いながら手伝うと、主人が「悪いね。飯島さん終わったら打合せはじめよう。」
金魚よけてから水抜いて、水槽は奥様が洗って、水入れて完了です。
打合せ、汗だくなのでワイシャツ脱いで行いました。
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しかし、綺麗になると、気持ち良いものですね。汗だくになった甲斐がありました。
本日、簡単なブログになりましたが、これで失礼いたします。
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サッカー観戦前に疲れました
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
サッカー経験ないのですが、そんなにポーランド戦に意見が分かれのでしょうか
サッカーワールドカップ日本対ベルギー。明日の3時ですね。
巷では、先日の３戦目のポーランド戦の時間稼ぎが話題となっているようですが、ルールですから問題ないですよね。
外国もルール始まる前から知っているのですから、そこで議論すればいいはずなのですが、何をいまさら？と言った感じです。
ただ、私が聞きたいのは、これからの日本のサッカーにおいて正解なのか、正解ではないのか？なのですが、誰も伝えてくれいないみたいです。
あまりテレビなど見ないので誰か伝えていただいているのなら、申し訳ありませんが、どうなのでしょうね。
それより、ベルギーに勝てば一変します。みんなで応援しましょう！
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せっかくの気分がモヤモヤに
昨日、ランニングをして、大量の汗。今朝はスッキリと目覚めて「今日も頑張ろう！」と、・・・・・・・・・・考えていましたが、朝イチからモヤモヤの連続。
ちなみに、本日のスケジュールは、
午前中に市役所との打合せと相続に関する税理士との打合せ。
午後から資産状況の資料の資産とハウスメーカーの打ち合わせに弁護士との打合せにお通夜。そして資料まとめてサッカーに備える！
としていたのですが、
すでに処理済の滞納処理の件での隠れ滞納発覚・・・誰の責任とは言えません。
立退き案件での賃貸人と賃借人、まさかのもめごと・・・どっちが悪いとは言えませんがなぜかケンカに。
事業計画用地ハウスメーカーまさかの敷地の範囲間違いによる追加解体作業など。
今挙げたトラブルは、落ち着いたらやんわりお伝えさせていただきますが、一番理解できないのが、●●電力。
↑フォトショップで●●電力消してみました！
常にお世話になっているので文句は言いたいないのですが、（ブログで書くのですから文句言いたいのでしょうが）
●●電力から基本料金の支払いの通知が、ここまでは全く問題ありません。
ただし、通知は直接オーナーに郵送してください。と言うの現場立ち合いでお伝え済。
まぁ、何か間違いと考え、当社でオーナーに渡すのか、それとも宛先違うので●●電力から再度郵送し直してもらうのか。確認の連絡を。
電話対応の男性。のっけから態度がめんどくさそうに。
初めから事情を説明してから
飯島「どうしますか？」
担当者「なるほど、わかりました。それで所有者から委任されていますか？」
飯島「？、どのような委任ですか？」
担当者「そちらが、●●電力に連絡を入れていいことを。」
聞き間違い？
飯島「少し理解できないのですが、簡単に説明すると、宛先がちがうのでどのように処理しますか？なのですが」
担当者「ですから所有者の委任もらってますか？」
私はどこのせかいにいるのでしょうか？
このようなやり取りもう一度繰り返してから
飯島「わかりにくいので、再度状況を伝えますね。まず、当社は所有者ではありません。その所有でもないところに●●電力が郵してしまいました。間違えて送られてきた会社が、ココは当社の所有ではないので、違いますよ。と伝えています。ここで問題です。あなたはそれでも委任もらってますか？とお聞きになりますか？」
担当者「・・・・・・・・・・・・・。あなたは所有者ではないのですか。」
飯島「何度も説明していますが、これ録音してあるんですよね、今聞き直せます？」
担当者「では、どうすれば、委任がないと」
飯島「はい、終わりにしましょう。疲れました。」
電話代もったいないので切りましたが、●●電力と打ち合わせして初めての経験です。
管理会社さんやオーナーさん。こんなことってあるのですかねぇ。
最近、対応の理解できないこと多くなっているような気もします。
暑さはこれからです。●●電力さん頑張ってくださいね！
なんとか、予定通りに進めましたし、フォトショップ勉強にもなりましたので今日も「よし！」としておきましょう。
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念書では相続放棄できません
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
暑くて目を覚ます時期なりました。夏は暑いですね。
夏は血液がドロドロになって脳梗塞などの危険があるらしいです。皆さんこういう時は、水が一番良いらしいですよ。
私も年が明けて、体調を崩していたので診察してもらったら、なんと、「動脈硬化で死んじゃうよ。」なんて言われてしまいました。
それから、いままで好きだったコーヒーなどは控えめにして「水」を飲むようにしています。
心当たりのある方、「水」が良いらしいですよ！
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本日、相続についてのご相談にお伺いしてきました。
ご相談の内容と言うのは、
ご相談者は長男。
両親は健在ですが、長女（姉）が両親の面倒を見ているようです。
先日、長女がご相談者のところへ来て、両親に万一の時があった場合、相続分を受け取らないように念書を入れろ。と言われたようです。
なんでも、両親の面倒は長女が見ているので、弟にはあげたくない。と言うのが理由だそうです。
ご相談者も、長女が面倒を見てくれているので、そもそも相続が発せしても受け取るつもりもないようなのですが、念書と言うのはどうのように作成するのでしょうか？と言うのが相談の内容です。
「念書」で相続放棄はまずできない、と言うこと。
それに、お姉さんが言うには、相続放棄をすると基礎控除分がなくなって、相続税かかるかもしれないので、放棄はダメ。と言ってきたらしいのですが、
※基礎控除3000万円＋法定相続人の数×６００万円
の、法定相続分が相続放棄をすると減ると、誰かに聞いたようですが、これも勘違いであり、相続放棄しても基礎控除の法定相続人の数は減らないのです。
相談者「それは、おかしいですよ、ネットで調べたら税理士さんのホームページに放棄したら基礎控除が減るって書いてありましたよ。」
飯島「そんなことはないですよ、国税庁のホームページにきちんと書いてありますよ。」
と国税庁のホームページを確認してもらって納得していただきましたが、その税理士さんのホームページ確認したら、なんと！放棄したら基礎控除が減る、と書いてありました。
たぶん、勘違いされたのでしょう。
長女は、自分が面倒見てるから、相続はあげない。と言いたいのはわかる気もします。相談者も相続する気も内容ですので、
遺留分の問題や相続放棄した場合の問題などを箇条書きにしてお姉さんと相談してもらうようにお願いいたしました。
ご両親は健在と言うことでご両親のお考えもあると思いますので、皆さんが納得する方法で提案させてもらおうと考えています。
しかし、暑いですね。皆さん「水」飲みましょうね。
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