【相続対策付アパート】

【相続対策付アパート】
ってご存じでしょうか？最近、私も知ることになったのですが、何でもアパート建築をしてそのアパートの家賃保証を行うことのようです。

所有する土地がアパートなどの賃貸用の建物の敷地ならば、おおよそ２０％前後の相続税評価の減額ができます。これを貸家付地評価減と言います。

具体的には、相続税計算での「借地権割合×借家権割合」が差し引かれるわけです。そして建物については、借家権割合は３０％（関西地方は４０％）。借地権割合が６０％とするならば、「借地権割合×借家権割合」は１８％ですから、１８％減になります。

しかし、この貸家付地評価減。問題もあります。

空室になっている部屋は条件が当てはまらなければ、この貸家付地評価減について適用できません。（空いている部屋の部分だけですよ！）

心配されている方のために、貸家付地評価減の適用の出来ない用件を記載しておきます。
（国税庁のホームぺージ記載されているものそのまま掲載しました。）

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分に該当するかどうかは、その部分が、 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、 空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

実際には、④の１ヶ月という期間が問題になるようですが、実務的には１ヶ月という縛りはあまり聞こえません。

【相続対策付アパート】というのは、要するに家賃保証＝サブリースにすればサブリース会社に賃貸してるから、空室はありませんよ！だから、貸家付地評価減が適用可能なのです！というものだそうです。

確かに、事実なのです。しかし、相続税対策が必要な方は、この貸家付地評価減を行わないより行った方が良いかもしれませんが、全体の資産から見れば、差ほど問題になるものではないのです。それより、先に考えなくてはならないことがあるはずです。

ハウスメーカーなどは建築してもらわないと、倒産するから賃貸オーナーが飛びつくようなことを考えるのでしょうが、考えなくてはならないことは他にあるのです。

相続税対策・相続対策はまずは現在の資産の状況から把握するべきでしょうね。

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