適正賃料の報告が・・・
7月に入り、早いもので明日は七夕です。皆さんはなにか願い事するのでしょうか。
私は、毎年願い事をします。｢魔法使いなりたい。｣・・・いいでしょ！魔法使いに慣れれば何でも買いますから、ひとつ叶えて貰っても、また願い事が出てくるだけですから、魔法使いに慣れれば心配する必要など何もないですからね。・・・冗談です。
7月に入り、バタバタと業務をこなしていますが、祭りの打ち合わせなども重なり、予定とおり？業務が遅れています。
机の上には、片づけなければならない書類が日を重ねるごとに増えてきます。（うれしいですね。アベノミクスのお陰でしょうか。）
アベノミクスと言えば、最近総理が言わなくなったような気が・・・・・、気がついたのでしょうか。景気が思ったより改善されていないことが。
不動産業界に身を置くと景気の改善や後退は手に取るように見えてきます。
どのようなことから見えてくるかは、様々ですが、そのうちのひとつの業務の依頼を受けています。
依頼を受けている、と言うより法人との業務提携で毎年、その法人が借り受けている店舗や支店などの賃料が適正が否か、判断を依頼されます。
今年は、その賃料が適正が否か、判断を依頼がかなりシビアになってきています。
担当者が口をそろえるのが、｢思ったより景気の改善がされないのですべての賃料を見直したい。｣
一昨年景気後退に入り、賃料の見直しを行い適正賃料で賃料を改正したはずなのですが、こちらが思っているより状況は厳しいようです。
法人の場合、ひとつの部屋を借り受けていると言うより、一棟丸ごとや土地に建物を建築して借り受けているケースが多いのです。
土地の上に建物を建築して借り受けているケースの場合などは、オーナーの収入と支出から近隣で貸し出されている利回りを計算して賃料を算出する方法と取っています。
どのようなことかと言いますと、収入＝賃料と言うのは依頼を受けている法人に確認すればわかります。
支出と言うのは、固定資産税などの支出。銀行などの借り入れがある場合には登記事項証明書の借入額からその銀行の親しい担当者に確認を入れてその当時の金利を推測します。
※親しい担当者いなければ年数によってある程度の金利は推測できるはずです。
固定資産税や都市計画税などは固定資産税路線価から評価減を行い算出します。建物はh現地確認をすれば構造や鉄骨などの厚さが解かりますので現在の評価額を算出可能です。
役所などで算出税額証明書などが取得可能であれば計算する必要などないのですが取得できない場合には少し面倒なのです。
そして、時価を計算して近隣の地価と賃料の利回りを調べれば近隣と比べて賃料が割高なのか、そうでないのか判断ができるとなるのです。
その他詳細はお伝えできませんが、そのような方法で調べた結果を伝えて検討していただくのですが、割高に賃料を設定している企業と言うのは案外多いのです。
この理由と言うのはここ数年内に借りた法人などは十数年前から借り受けている法人とは違い地価が安定してから借り受けている関係で割安と言うか意外と低い賃料になっているのです。
それに比べて十数年前から借り受けている法人は、現在と違い競い合って借りているケースが多く賃料も割高。なかなか賃料の値下げ交渉もできず現在至っているようです。
このような賃料の算出を本日に数か所調べなければならないので頭が痛いところです。
今日はW杯ないのが救いですね。
いかがでしたでしょうか。私のブログ以外にも不動産に関する情報を発信しているブログも多くあります。不動産に関して発信している情報はブログランキングでご確認ください。
人気ブログランキングへ
飯島興産の「お部屋探し専門サイト」はこちらからどうぞ。
飯島興産のツイッターです。こちらもご覧ください。
【コンサルティング業務】
覗いてみると、「探し物」見つかるかもしれませんよ！相続コンサルティング
固定資産税見直し業務
不動産セカンドオピニオン業務
無料個別相談会のお知らせ
個別相談は随時受付しております。（無料）
売買・賃貸、資産運営、税金、相続など不動産に関するご質問にお答えしております。
お申込みは、飯島興産までご連絡をお願いいたします。
info@iijima-kousan.com
