土が良ければ
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今日は、昨日と比べて涼しいですね。
綺麗な庭ですね。依頼者のご自宅のお庭です。
この景色が庭一面にひろがっているのですから、「お見事!」の一言です。
飯島「見事な芝桜ですね。手入れ大変ではないですか。」
お客様「何にもしてねぇよ。」
飯島「肥料などいれるのですか。」
お客様「何にもしてねぇよ。」
飯島「何もしない方がいいんですね。」
お客様「そうだよ。」
・・・・・・・実のある会話でした。
予想ですが、要するに土(土台)が良いのではないでしょうか。
確かに、何もしない方が良い!ということはあります。
資産運営の依頼を受け、
「数年後、今あるアパートや自宅を建て替えたいので協力して貰いたい。」
ありがたい話です。
概要は、
現在、現存しているアパート3棟:建築(昭和52年・昭和62年・平成3年)
空室:全居室22部屋のうち10部屋
月極駐車場:満車(国道に面す)
自宅:平成2年建築。敷地150坪
家族構成:親・子 ※いわゆる8050(ハチマルゴーマル)問題(世帯) ※収入は賃貸収入のみ
しかも、人口動態や市場分析をすると、
人口・・・・・・減少。(買い物不便・駅までバス。※朝晩混雑)
賃貸市場・・・・ダウン。(新築空室あり。現存アパート賃料ダウンに空室多数)
飯島「どのような理由で建て替えるのですか?」
オーナー様「私の後、こどもが迷惑にならないように。」
オーナー様に了承をもらい皆さんにお伝えさせていただいておりますが、このような世帯少なくないのが現状です。
問題は、主たる収入源がないということであり、賃貸収入に頼らざるを得ないことです。
ご子息は仕事をされる気持はないようで、賃貸管理(親の所有物にみ)で賃貸収入から給与をいただいているとのことです。
まずは、
収入源の確保。月極駐車場を解約して、コンビニ・ドラッグストアーなど定期事業用借地などで建物の借り入れをなくして収入の確保を提案。
そして、自宅敷地が150坪と二人暮らしであること、賃貸収益の悪化などを考えて最小限残して売却。※月極駐車場跡地決まれば相続税納税資金に充てることも提案。
昭和52年アパートは相続を見越して定期借家で期間限定で貸しておいて、成約できなければそれはそれで良しと考える。
その他のアパートは間取りに比較して賃料設定が合わないため、賃料見直しで満室を目指す。
と、言う感じで提案させていただきました。
オーナー様「それだけ?新築しないの?」
飯島「借入せずに、まとまれば月ベースで160万円程、年間2000万円近いですよ。それに固定資産税も現状のままですし、相続税もカバーできます。後は所得税対策ですね。」
収益を生まない土地が多く、主たる収入源もなく、今までは困ると所有されている土地を切り売りしていたようです。
今回ご依頼をいただいた方のように、その土地に見合った使用をしていない方意外に多いのですね。それに箱モノ大好きな方。
土地を活用することは難しい、と思いますがその土地が生きる活用方法をお探しください。
特に良い土(土台)所有していて活用方法を間違わなければお金稼いでくれますね。
#資産管理 #ハチマルゴーマル問題 #土地活用 #不動産コンサルタント
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飯島誠の自己紹介です。
不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。
小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。
その後不動産業に従事し、現在では不動産コンサルタントとして日々精進中です。
▼目標
プロフェッショナルな不動産コンサルタントになる。
▼主な業務の内容
資産管理・運営・企画から固定資産税の見直し・相続対策・処理、相続税対策、借地・貸家問題、家賃滞納処理など不動産の運用適性判断を含めた総合的なアドバイスを行っています。
簡単に言えば、資産管理コンサルティングです。
▼ネットワーク
弁護士・税理士・不動産鑑定士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士の士業からハウスメーカー、便利屋まで各種相談案件にあった専門家とチームを作り対処いたします。
▼その他
湘南ねぶた祭り実行委員長
小田急江ノ島線「六会日大前」駅にて毎年8月に催行しています。
▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984年亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。