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依頼者のために走り続ける不動産コンサルタントの日記です。

空き家3,000万円特別控除

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

今日は寒いです。この温暖さに身体がついていくのが大変ですね。

 

寒さとは関係ありませんが、昨日書いたブログ。

 

書いたまでは良かったのですが、「更新」のボタンを押したつもりが「保存」にしてしまい冒頭のみ変更してお届けしたいと思います。

 

たまにあるんですよね、このような「ボケ」。

 

それでは、「昨日のブログ」をどうぞ

 

 

「空き家の3,000万円特別控除」をご存知でしょうか。

 

皆様、現在空き家が問題となっていることご存知と思います。

 f:id:iijima0716:20150216110043j:plain

※記事とは関係のない解体現場です。

 

増え続ける空き家問題の解決に向け、国を挙げて対策にさしてきた対策の一つが、平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」。

 

制度の概要は↓から

http://www.mlit.go.jp/common/001283847.pdf

 

空き家の増加を防ぐための法律という言葉とおり、「空き家を放置する所有者たちへの締め付け」が主な内容。

 

たまに、「空き家に住むと税制の優遇処置でも受けられるのですか?」とご質問を受けますがそのようなことは一切ありません。

 

内容と言えば、各自治体レベルで倒壊の危険性が高い空き家に対して「特定空き家」の認定を行うことが出来るようになり、認定した空き家に対しては、修繕や撤去の勧告・指導が行える様になったばかりか、場合によっては撤去命令まで出せるようになりました。

 

でも、なぜ?いらない空き家を放置しておくのかと言えば、ニュースでも取り上げられていましたが、「固定資産税・都市計画税」を優遇されるからです。

 

如何せん、居住用建物が建築されていると固定資産税は、通常の土地の評価額を1/6(200㎡まで、建物面積の10倍まで1/3)まで優遇してくれるのですから、建物取り壊さなくなってしまいます。

 

そしてひとつ。相続の際に非常にありがたい特例の一つである「小規模宅地等の特例」という制度。

 

なんと、被相続人が居住していた土地の評価を80%も減額できるものです。

 

この特例に対し、特定空き家に関しては認めないとする変更がされたのです。

 

この二つからもわかるように空き家の所有者に対して締め付けが行われ始めました。

 

あまり、締め付けばかりですと、自民党票もなくなります。そこで出てきたのが「空き家3000万円控除」なる制度です。

 

相続により空き家となってしまった一戸建の物件。

 

相続した相続人がこれを売却した場合、発生した譲渡所得を3000万円まで控除しましょう!というものです。

 

今までの相続の状況を見ると、だれも住まなくなった一戸建を相続すると、「ある程度様子を見ながらどうするのか検討しましょう!」と考えてみたもののそのまま放置されているという方も少なからずいたのも事実です。

 

この制度を利用して早めに売却して少しでも空き家をなくしたい!ということのようです。

 

しかし、実務上困ったことも・・・・・・・・・・、

 

この「空き家3000万円控除」を利用するにはいくつかの条件があって、

 

  1. 建物を相続人が取り壊して「更地」にしてから売買を行うこと
  2. 建物を残したまま売却する場合には「建物に耐震補強を行う必要」であること
  3. 相続が発生してから3年以内(3年を経過する年の年末まで)の譲渡であること
  4. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  5. 被相続人(亡くなった人)が自分で住んでおり、賃貸などをしていないこと
  6. 譲渡価額が1億円以下であること

などが必要となります。

 

空き屋をなくすことが目的ですので、実務では解体のうえ更地にしての売買契約になります。

 

通常、この制度を利用することによって相続人である売主も手取り金額多く残ってありがたい。

 

この土地を購入した買主も売主負担で建物解体してくれるからありがたい。

 

お互い、ありがたい。はずなのですが、この制度は借地権にも利用が出来る制度です。

 

借地権を底地権者に購入してもらうケース。

 

借地権者はありがたいですが、反対に底地権者は購入してからの利用目的が決まっていればよいですが、建物そのままの状態で購入し、その後利用目的を決めるケースというのが少なくないのです。

 

要するに、反対の考え方。

 

今、その問題に直面しています。よい制度とは思いますが実務では困った問題も出てくるものです。

 

被相続人の 居住用財産を譲渡した場合の特例適チェック表は↓からご覧ください。

https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_30/20.pdf

 

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