農家住宅と有効利用

やはり！予報とおりに暑かったです。

久しぶりの暑さに夕方にはグッタリ。なんとか頑張って最後の打合せ終了いたしました。

ブログでは書いたことはありませんが、市街化調整区域の仕事いただきます。
年間の契約件数の３分の１、コンサルティング契約の４分の１は調整区域ですから業務の占める割合は意外と高いのです。

如何せん、藤沢市と言うのは６９．５１平方キロメートルの市域のうち、６７パーセントを市街化区域。

３３パーセント を市街化調整区域が占めているのです。

そう言えば、契約件数と市街調整区域の面積割合一緒なのですね。今、気がつきました。

そんな市街化調整区域が多い藤沢市と言うこともあり、本日も打合せがありました。

今回の依頼というのは農家住宅の建築用要件の取得とそれに伴う農地転用許可とハウスメーカーへの内容説明と建築協力となります。（意味不明でしょ。）

差ほど難しい話ではありませんが、市街調整区域を知らない方はちんぷんかんぷんではないでしょうか。

皆さんが耳にする言葉として「分家住宅」があるのではないでしょうか。

分家住宅というのは、農業を引き継ぐ者以外の子供の家を建築する場合の条件を言います。

条件としては、建築する土地が農地転用が可能か否か、親と本人が市街化区域内に不動産を所有しているか否か（結婚している場合は相手の資産状況）などかなり面倒なのです。

一方、農家住宅は、建築する土地が農地転用が可能か否かの問題はありますが、農家をやっている証明が取れれば、本家を継ぐ、継がないは問題にならず市街化調整区域に自宅を建築することが可能です。

簡単でしょ。

今回は、分家住宅も農家住宅も他のアドバイザーが市と掛け合って不許可となった案件でした。

その後、依頼をいただき紆余曲折をえて、本日無事に農家住宅の要件取得の報告を依頼者とハウスメーカーへさせていただくことができました。

市街化調整区域と言っても、今回の建築する土地を含めた一団地はかなりの広さです。

残った土地を有効利用するため、一部は一括借り上げの駐車場として所得対策。

そして残りは畑のまま残して・・・と言うように今後の収益と必要経費となる固定資産税を考慮し、相続対策も含めた案件です。

市街化調整区域と言っても市街区域と同等な有効利用と対策は必要になるのです。

ちなみに農家住宅とか分家住宅とかいうのは、市街化調整区域における都市計画法の開発許可や許可不要の条件であって、農地転用許可の条件じゃありませんのでご注意ください。

都市計画法の許可見込みがない場合は、農地転用も許可されませんが、それとは別に、農地法独自の転用許可基準もありますので、農家住宅や分家住宅なら、どんな農地でも転用できるわけではないのです。

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