今日も不動産でお役立ち!

依頼者のために走り続ける不動産コンサルタントの日記です。

いい気配

 

こんばんは、不動産コンサルタント飯島誠です。

 

本日、会社の移転のため、臨時休業させていただきました。

 

移転作業というのは意外に大変です。

 

道路の反対側に移るだけなのですが、荷物の運び出しやら、整理など。

 

やっとのことで明日のオープンに間に合いました。

※届いていないものもあるのですが、なんででしょう?

f:id:iijima0716:20180419212450j:plain

打ち合わせの際、

 

お客様「今日、引っ越しですよね、申し訳ないので早めに終わりましょね。」

 

飯島「大丈夫ですよ。人数いますので問題ありませんから、」

 

お客様「そんなことないでしょ。・・・・」

 

たっぷり2時間打ち合わせさせていただきました。

※ブログに書いているのばれたら怒られますね。

 

今週は、いろいろなことがあり、今後の展開に不安が残りますが、

 

悪いことばかりでは、ないのがこの世の中。

 

貸地(借地)の地代交渉がここにきてようやく進展の兆し。

 

当社は、地主の管理委託を受け、賃借人が知り合いの弁護士の先生に依頼。

 

借地の場合、弁護士先生が相手側に入ってもらうと非常にスムーズに打ち合わせができます。

 

今回、交渉が長引いたのは、賃貸人再度の所有者というより、そのオジサマたちが横から口を挟んで長引かせていたのです。

 

相続で●●が相続したとはいえ、そもそもこの土地は●●家の土地!

 

だから、私たちの承諾なしに勝手なことはさせない!

 

素晴らしい!とは全く言えない状況でした。

 

オジサマたちに訪問7回ぐらいですかねぇ。

 

ここでようやくまとまる気配が出てきました。

 

明日は、弁護士先生に訪問のうえ、詳細の確認。

 

そして、所有者とオジサマたちへの確認です。

 

当社、明日から新規オープンです。

 

よろしくお願いいたします。

 

#借地 #不動産コンサルタント

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飯島誠の自己紹介です。

不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。

小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。

その後不動産業に従事し、現在では不動産コンサルタントとして日々精進中です。

▼目標
プロフェッショナルな不動産コンサルタントになる。

▼主な業務の内容
資産管理・運営・企画から固定資産税の見直し・相続対策・処理、相続税対策、借地・貸家問題、家賃滞納処理など不動産の運用適性判断を含めた総合的なアドバイスを行っています。
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小田急江ノ島線六会日大前」駅にて毎年8月に催行しています。

▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。

 

 

 

 

 

引っ越し準備

こんばんは、不動産コンサルタント飯島誠です。

本日、水曜日は会社定休日ですが、 会社移転のため、引っ越し準備です。

新しい事務所は気持ちのいいもので、動きも軽やかになります。

なぜか、洗車までしてしまいます。 雨降っているのに、何考えているのか😅 f:id:iijima0716:20180418221307j:plain 業務でいろいろありますので、嫌なこと忘れたいための行動なのか、

はたまた、単なるボケなのか自分で自分が心配になります。

洗車を終え、予約していた整体へ

先生「飯島さん、身体ボロボロだよなぁ、今日は頭、首、肩、背中、腰、膝そして肘だなぁ!」

飯島「頑張ってる証拠ですよ」

先生「不動産屋の身体じゃねえな、」

まぁ、口はいいとは言えませんが腕はいいんですよ

今日もガンガンやられて身体スッキリ❗

肘もだいぶ痛みが取れました。

が、引っ越し準備で荷物運んで再発です。

まぁ、整体行って治してもらえば良いことですのでまた明日引っ越し準備頑張ります。

会社は明日、臨時休業いただきまして引っ越し完了予定です。 と、言っても打ち合わせ入っていますので、自分の完了は何時になるか、思いやられます。

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1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
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1984亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。

嘘でしょ

こんにちは、不動産コンサルタント飯島誠です。

 

今日は涼しいというより「寒い」一日となった藤沢です。

 

一昨日、昨日とお伝えいたしました「相続」の件、

 

本日まったく動きがありません。

※1本ぐらい電話があっても良さそうなものですが、連絡がないのはちょっとさみしい限りです。

 

昨晩、と言っても深夜の1時過ぎ。また異なる依頼者からメールが、

 

深夜のメールを詫びる文書に続き・・・・・・・・・・、

 

依頼「税務署から書類が送られてきて、封を開けてみてみたら、支払うように通知されたのですがどうすればよろしいでしょうか。」

 

差押予告通知書です。・・・嘘でしょ

 

f:id:iijima0716:20180417182445j:plain

どうして国税滞納してるんだ?

 

まったく理解できない状態。

 

と、言いますのも今回の依頼者は、お父さんが火災における焼死での相続人

 

火災にて全ての書類関係が焼失

 

しかも、お父さんとお母さんは相続人が幼いころ離婚をされており、お父さんの記憶はないにも等しい状況。

 

また、お母さんも一昨お病気で亡くされています

 

そのような状況のもと、相続。そして法人の代表者変更等のご依頼をいただきました。

 

相続にあたり、一番気をつけなければいけないのは「マイナスの財産」=「借金等」です。

 

個人では、友人関係などに聴取させていただき、法人もその法人のお客様や申告を依頼されていた税理士法人などに確認をさせていただき、まとまった結果が、

 

借金・税金滞納なし!

 

ところが、このような結末が待っていたのです。

 

合計金額百数十万円

 

しかも、法人の顧問税理士法人は亡くなる2年前までの顧問契約のため、昨年に税務署へ照会をかけていたにもかかわらず、この結果です。

 

 法人、解散させられない事情があったので代表者変更しましたがまさか、このような展開とは考えもつきませんでした。

 

依頼者の代わりに私が確認できるところまで、税務署に確認しましょう。

 

ということで、

 

飯島「整理番号●●●●●●についてお尋ねしたいのですが、私、●●●●の事情で代わりに連絡をさせていただきました●●です。」・・・・事情説明するだけ疲れます。

 

担当者「ご事情は、」

 

今までの経過を説明して、滞納分あるのは仕方のない話ですけど、税理士への聴取、税務署への照会の際伝えてくれればよいものを通知書1枚では、納税者として納得はいかないものです。

 

当然、詳細はお話いただけませんでしたが、

「本人から直接お電話をいただきたい」

 

とのこと。

 

相続人は会社への出勤時間を遅らせていただいてもらっていたのでお電話していただきました。

 

飯島「どうでした?」

 

依頼者「飯島さんの言う通りの説明があったのでお伝えしました。後日税務署から連絡があるようです。」

 

憶測ですが、税務署の中で今回の経緯を踏まえてご相談をいただき、支払いについて連絡があるのだと思います。

 

一つ一つクリアしてたどり着いて、また振り出し?と言うのは依頼者に対して本当に申し訳ありません。

 

誰を責めるわけではありませんが、

 

お願いした方、もう一歩踏み込んで業務こなしてくれればありがたいですね。

 

 #税金滞納 #相続 #不動産コンサルタント

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1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。

モヤモヤです

こんばんは、不動産コンサルタント飯島誠です。

 

会社が今月20日(木)に新事務所へ移転するため、会社の中が大変なことになってます。

f:id:iijima0716:20180416194552j:plain

少しずつ、整理していますが書類の整理が思った以上に大変です。

 

昔、親から夏の宿題を

 

「少しずつ片付けないと、後で大変だよ!」

 

と、言われ続けていたころを思い出します。

 

9年間は言われ続けていた気がしますが、治るもんではないですね。

 

しかし、これでこどもに注意しているのですから、大人は困ったものです

 

新しい事務所は、道路を挟んだ向かい側。

 

当社所有の建物へ移転します。

 

※移転先はこちらです。

 

近いのではじめは楽!と考えていましたが、資料の整理もさることながら近くのため、台車で運びますのでこれはこれでまた大変です。

 

現在の広さの倍はあります。

 

皆さん、藤沢来られたら小田急江ノ島に乗り換えて「六会日大前まで寄ってくださいね

 

ところで、昨日お伝えさせていただきました「相続」の件。

 

弁護士にメールで転送しておき、早速連絡がありました

 

弁護士「メール確認しました。今相手の弁護士にも連絡を入れました。」

 

飯島「相手の弁護士知っていました?」

 

弁護士「知らなかったようです。驚いていました。」

 

飯島「弁護士に依頼しておいて、まずいでしょ!・・・と言ってもこのフレーズ2回目?3回目ですよ。」

 

弁護士「相手の弁護士が依頼者に連絡を入れて確認しますので、それまで待っていてください。」

 

飯島「いいですけど、先生も確認した方がいいですよ。」

 

弁護士「早速連絡します。」

 

ということで連絡待ちとなりましたが、未だ連絡ありません。

 

困ったものです。

 

業務上、神経を使うことや落ち込むことありますが、このようなケースは知らないところで話が進んでいますのでモヤモヤしますね。

 

こんな時は、ランニングして汗かいて、スッキリしたいです。

 

膝も痛めてランニング無理かなぁ(泣)

 

 f:id:iijima0716:20100524195527j:plainテニスで痛めていた肘を、荷物運びでさらに痛めました!

 

どうしようもないです!なにか余計にモヤモヤしますよ!

 

まぁ、慌てても事が動くことではありませんので、明日以降、調整していきたいと思います。と自分に言い聞かせて!

 

#相続 #争族 #不動産コンサルタント

 

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1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。

ショックです

こんばんは不動産コンサルタント飯島誠です。


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ボクシングのWBCフライ級チャンピオンの比嘉大吾が、減量できず、ベルト剥奪のうえ、挑戦者に9回TKO負け。

 


応援させていただいていたのですが、・・・残念です。

 

本人が一番悔しいはず

 

是非、チャンピオンに返り咲いてください。

 

朝、メールが届きました。

 

3年程前から相続でご依頼をいただいている方からです。

 

色々な問題で相続発生から3年まとまらずにいた案件です。

 

相続人は、配偶者であるお父さん、長女、二女の三名。

 

相続財産は、アパート2棟に預貯金。

 

二女の希望は、全財産を貰いたい。

 

あり得ない要望。


当然ながら相続人間でまったく歩みよりがなく、

 

二女が弁護士を依頼した関係上、こちらも弁護士に依頼。

 

相手の弁護士も素晴らしい。

 

依頼断れるのが怖いらしく、そのまま伝えて来るので呆れます。


こんな要望了解するわけもなく、2年がたった本日、依頼者からメールが、

 

「仕方ないので、二女に相続させます。」


頭真っ白!

 

憶測で軽はずみなことは言えないのですが、亡くなられた奥様とは二十数年来のお付き合い。

 

今まで犯したこと全て聞いていますので、今回も様々な形で説得したのではないでしょうか。

 

弁護士に依頼しているのに、本人同士で調整したみたいです。

 

お互いの弁護士何してるんでしょうか?

 

また、メールには、

 

「鍵も二女に渡してください。」

 

とありましたが、いろいろと込み入った事情のある件で当社が弁護士了解のもと鍵を替えた事情があります。

 

「はい、そうですか。」なんて渡せる訳もありません。

 

だいたい、この3年で和解したというメール3回目です

 

明日、弁護士に確認させて、どうなるのか。

 

今日は中途半端な説明になってしたいますが新たな転換になりましたら、お伝えさせていただきます。

 

#相続 #比嘉大吾 不動産コンサルタント

 

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騙されないで

こんばんは、不動産コンサルタント飯島誠です。

 

まずは、この写真からご覧ください。

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法務省管轄支局 国民訴訟お客様管理センターと、名乗る機関からのハガキです。

 

利用されている契約会社・運営会社から契約不履行による民事訴訟を提起され、その訴訟の取り下げに協力するようなことが記載されています。

 

まず、このような通知はハガキなど誰でも目に触れるような通知方法いたしません。

 

法務省管轄など謳われると信用してしまう場合もありますのでご注意ください。

 

↓↓↓国民生活センターからのお知らせはこちらから↓↓↓ 

「民事訴訟管理センター」からの架空請求ハガキは無視してください!(発表情報)_国民生活センター

 

この手の詐欺、後を絶たないですね。

 

情報を提供してくれた方も信じて電話してしまうところだったようです。

 

ご主人が、「飯島に聞いてみな!」と言うことでご連絡をいただいた次第です。

 

 しかし、人を信じ込ませたり、不安にさせようと巧みな言葉を使いますね。

人を欺くことは断じて許されないことですが、

広告などでは言葉にインパクトがなければ見向きもされません。

 

私が不動産業界に入った際に上司から言われていたのは、

 

「チラシは見てもらわないと全く意味がない。たくさん入っているチラシから見てもらうには、3秒で記憶に残るチラシを作れ!」

 

でした。これは、非常に的を得ており、毎日ポストに何枚もの不動産関係のチラシが入っているのですから、上司が言うのもわかります。

 

 

インパクと言えば相続税改正、あなたにも相続税がかかる。早めの対策を・・・・」ですね。

 

この謳い文句かなり問い合わせがあったようです。

 

実際、私のところにも問い合わせがありましたのでインパクトは確かだったようです。

 

相続税基礎控除の金額が60%に減額されましたので、これにより基礎控除が大きく減額されるため、相続税の申告が必要となる人の割合が高くなるといわれていました。

 

実際、亡くなられた方の4%に相続税の納付が必要でしたが、倍の8%になりましたからね。

 

これにより相続税の申告が必要となっ方は多くなりましたが、問題は税制改云々より、それ以前ご自身の財産がどの程度の価値を持っているのか知らないことです。

 

不動産・預貯金・有価証券お持ちの方は、常に評価額確認されることお薦めいたします。

 

今、電車の中でブログ書いていますが、揺れて上手く書けませんので、本日これで失礼いたします。

 

#詐欺 #不動産価値 #不動産コンサルタント

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土が良ければ

 こんにちは、不動産コンサルタント飯島誠です。

今日は、昨日と比べて涼しいですね。

f:id:iijima0716:20180412132556j:plain

綺麗な庭ですね。依頼者のご自宅のお庭です。

 

この景色が庭一面にひろがっているのですから、「お見事!」の一言です

 

飯島「見事な芝桜ですね。手入れ大変ではないですか。」

 

お客様「何にもしてねぇよ。」

 

飯島「肥料などいれるのですか。」

 

お客様「何にもしてねぇよ。」

 

飯島「何もしない方がいいんですね。」

 

お客様「そうだよ。」

 

・・・・・・・実のある会話でした

 

予想ですが、要するに土(土台)が良いのではないでしょうか。

 

確かに、何もしない方が良い!ということはあります。

 

資産運営の依頼を受け、

「数年後、今あるアパートや自宅を建て替えたいので協力して貰いたい。」

 

ありがたい話です。

 

  概要は、

現在、現存しているアパート3棟:建築(昭和52年・昭和62年・平成3年)

空室:全居室22部屋のうち10部屋

月極駐車場:満車(国道に面す)

自宅:平成2年建築。敷地150坪

家族構成:親・子 ※いわゆる8050(ハチマルゴーマル)問題(世帯) ※収入は賃貸収入のみ

 

しかも、人口動態や市場分析をすると、 

人口・・・・・・減少。(買い物不便・駅までバス。※朝晩混雑)

賃貸市場・・・・ダウン。(新築空室あり。現存アパート賃料ダウンに空室多数)

 

飯島「どのような理由で建て替えるのですか?」

 

オーナー様「私の後、こどもが迷惑にならないように。」

 

オーナー様に了承をもらい皆さんにお伝えさせていただいておりますが、このような世帯少なくないのが現状です。

 

問題は、主たる収入源がないということであり、賃貸収入に頼らざるを得ないことです。

 

ご子息は仕事をされる気持はないようで、賃貸管理(親の所有物にみ)で賃貸収入から給与をいただいているとのことです。

 

まずは、

収入源の確保。月極駐車場を解約して、コンビニ・ドラッグストアーなど定期事業用借地などで建物の借り入れをなくして収入の確保を提案。

 

そして自宅敷地が150坪と二人暮らしであること、賃貸収益の悪化などを考えて最小限残して売却。※月極駐車場跡地決まれば相続税納税資金に充てることも提案。

 

昭和52年アパートは相続を見越して定期借家で期間限定で貸しておいて、成約できなければそれはそれで良しと考える。

 

その他のアパートは間取りに比較して賃料設定が合わないため、賃料見直しで満室を目指す。

と、言う感じで提案させていただきました。

 

オーナー様「それだけ?新築しないの?」

 

飯島「借入せずに、まとまれば月ベースで160万円程、年間2000万円近いですよ。それに固定資産税も現状のままですし、相続税もカバーできます。後は所得税対策ですね。」

 

収益を生まない土地が多く、主たる収入源もなく、今までは困ると所有されている土地を切り売りしていたようです。

 

今回ご依頼をいただいた方のように、その土地に見合った使用をしていない方意外に多いのですね。それに箱モノ大好きな方。

 

土地を活用することは難しい、と思いますがその土地が生きる活用方法をお探しください。

 

 特に良い土(土台)所有していて用方法を間違わなければお金稼いでくれますね。

 #資産管理  #ハチマルゴーマル問題  #土地活用  #不動産コンサルタント

 

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飯島誠の自己紹介です。

不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。

小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。

その後不動産業に従事し、現在では不動産コンサルタントとして日々精進中です。

▼目標
プロフェッショナルな不動産コンサルタントになる。

▼主な業務の内容
資産管理・運営・企画から固定資産税の見直し・相続対策・処理、相続税対策、借地・貸家問題、家賃滞納処理など不動産の運用適性判断を含めた総合的なアドバイスを行っています。
簡単に言えば、資産管理コンサルティングです。

▼ネットワーク
弁護士・税理士・不動産鑑定士司法書士土地家屋調査士行政書士の士業からハウスメーカー、便利屋まで各種相談案件にあった専門家とチームを作り対処いたします。

▼その他
湘南ねぶた祭り実行委員長
小田急江ノ島線六会日大前」駅にて毎年8月に催行しています。

▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園 1972年卒園
1972年六会小学校入学 1978年卒業
1978年六会中学校入学 1981年卒業 3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学 1884年卒業 3年間野球部でした。
1984亜細亜大学入学 1988年卒業 4年間野球部でした。