今日も不動産でお役立ち!

依頼者のために走り続ける不動産コンサルタントの日記です。

相続・セカンドオピニオン

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

暖かい日と寒い日が交互に来て、風邪気味です。

 

皆さん、大丈夫ですか。

 

この気温の変化で体調崩されている方多いようです。十分気をつけてください。

 

しかし、今日の藤沢は暖かったですよ。

f:id:iijima0716:20180511142423j:plain

元気付けるためにとんかつ定食食べたら、胃がもたれました。やはり風邪気味の場合には油もの取らない方が良いですよ。

 

さて、昨年から依頼を受けていた相続のセカンドオピニオン

 

ようやく解決したようです。

 

ケースとしては、

 

被相続人:長女 相続人:ご主人と息子さん

※息子さんは未成年。

 

資産:不動産なし 預貯金:数千万

 

未成年者の特別代理人被相続人の奥様のお父さんです。

 

今回の依頼者は特別代理人であるお父様からです。

 

当初のご相談は、3年ほど前。

 

長女(被相続人)のご主人(相続人のご主人)がお金の使い方が荒く

 

「娘の将来が心配なのでなんとかならないのか?」との相談でした。

 

お父さんはかなりの資産家。娘夫婦が住んでいる土地はお父さん名義。その土地に長女名義の家を建築して住んでいるのです。

※長女の方会社の代表ですから親子そろってかなりの資産家です。

 

通常、お父さんだけの話を聞いただけでは信用できませんのでその当時長女の資産運用のお手伝いという名目で数回長女とそのご主人にお会いしましたが、確かにお金の使い方凄かったです。

 

外車数台に休みのたびに海外旅行。すべて長女のご主人の趣味。

 

その当時、長女の方ガンに侵されており、数年持たないと言われたのをきっかけにお父さんが心配をされ始めたのです。

 

「なんとかならないか?」と言われても難しい問題です。

 

問題となるのは、長女の名義の建物。そして預貯金。

 

遺言作成して「すべて息子に相続させる」として、相続の際にご主人の反応を見るか、長女の建物名義をお父さんに贈与するか、何年かにっけて預貯金もお父さんに贈与するか。なのです。

 

お父さんと長女に確認したところ、なぜか、遺言作らず、預貯金も贈与せず、建物のみお父さんへ贈与。

 

そして、長女の方昨年お亡くなりになり、相続の中心はご主人が依頼をされた相続コーディネーターと名乗る方。※一度もお会いさせていただけませんでした。

 

その相続コーディネーターと名乗る方の相続に関する手続きがちょっと問題。

 

息子の特別代理人には最終的にはお父様。

 

家庭裁判所に特別代理人の申し立てと併せて遺産分割協議書を提出するのですが、その際、未成年者の息子さんとの相続分は法定相続分が基本。

※若干親を多くしても理由が通れば許可が出ますが・・・。

 

それを度外視して初めはご主人7:息子さん3の割合で作成して来られ却下。当然ですよね。

 

2回目ご主人6:息子さん4の割合で作成して来られ却下。

 

結論から言うと、相続期限ギリギリに法定相続分で遺産分割協議書作成して特別代理人の許可は申告期限に間に合わず、法定相続分で申告したようです。

 

相続税は預貯金で支払いができますのでそれは良かったのですが、相続コーディネーターの方が付いていながらどうしてなのでしょうね。

 

まぁ、いろいろありましたが、すべてお伝え出来ず残念です。専門家頼む時、確認してから選んでください。

 

#相続 #セカンドオピニオン #特別代理人 #遺産分割協議書 #相続コーディネーター

 

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時代の変化

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

年間、いくつか売却の依頼を受けます。

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20年程前であれば、庭石の引き取り手ありましたが、

 

年々減少のうえ、今では費用を出して撤去してもらう状況。

 

所有者の趣味で全国各地から購入した石も、さびしく撤去されますので状況の変化と言うのは怖いものです。

 

今では、庭石のあるご自宅探すの大変ではないでしょうか。

 

「時代の変化」と言えば、私のブログでもたまに顔を出す「境界の問題」。

 

コンサルティングという業務上月に数回は測量現場に顔を合わせます。

 

測量で一番やりにくいのが、法務局にある登記事項証明書(昔の登記簿)に記載されている地積(面積)・備え付けられている測量図と現況が違う場合。

 

簡単に言えば、面積が違う場合。

 

測量による境界立ち合いを隣接地の方にお願いさせていただき、立ち合い日に隣接地の方も所有地の測量図を持参される方おいでになりますので、「なんで違うんだ!」となるのは常です。

 

まぁ、面積増えれば文句言う方いないのでしょうが、少なくなると「なるほど、わかりました」と言われる方まずいないですよね。

 

自分の所有物と仮定すれば、うなずけます。

 

これらを丁寧にご説明するのが土地家屋調査士

 

先日も、3センチほど縄縮みしており、ご納得いただくのに大変でした。

 

結局のところ、昭和40年代、50年代と比べて現在の測量技術の違いによるものなのですが、

 

「時代の変化」で仕方ありませんよ、なんて言ったらまとまるわけがない。

 

先日お伝えしたブログでもご紹介した、

 

makoto-iijima.hatenablog.com

 

 

「公法上の境界」(筆界)と「私法上の境界」(所有権境)。

 

「公法上の境界」(筆界)と「私法上の境界」(所有権境)から、昔と今の捉技術の差などを説明されていましたから、

 

境界をまとめるのは大変です。

 

隣接地の方「先生の話は分かりました。では、3センチ少ないのは仕方ないのですね。」

 

土地家屋調査士「今、ご説明したとおりで、測量もそのような事実となっています。」

 

隣接地所有者「わかりました。飯島さんは地元でご商売長いから嘘つかないと思いますが、飯島さん、判を押しても大丈夫ですね。」

 

・・・・・・・・???私に聞かれも困ります。とは言えるはずもなく。

 

私「大丈夫です。」・・・結局、こちらに来るんですね。

 

実際、誤差のない場所も多く存在していますが、縄伸び、縄縮み意外と多いのも事実です。

 

法務局では、測量技術などの変化などを考えて、その土地に対する誤差範囲というものを決めています。

 

測量による立ち合いを求められた場合にはお互いさまの気持ちで立ち会っていただき、疑問に感じたらなんでも聞いた方が良いですよ。

 

土地家屋調査士は説明してくれますからご安心を。

 

当社もご説明しますからお気軽にご相談ください。

 

#境界 #縄伸び #縄縮み #土地家屋調査士 #不動産コンサルティング

 

 

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空き家3,000万円特別控除

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

今日は寒いです。この温暖さに身体がついていくのが大変ですね。

 

寒さとは関係ありませんが、昨日書いたブログ。

 

書いたまでは良かったのですが、「更新」のボタンを押したつもりが「保存」にしてしまい冒頭のみ変更してお届けしたいと思います。

 

たまにあるんですよね、このような「ボケ」。

 

それでは、「昨日のブログ」をどうぞ

 

 

「空き家の3,000万円特別控除」をご存知でしょうか。

 

皆様、現在空き家が問題となっていることご存知と思います。

 f:id:iijima0716:20150216110043j:plain

※記事とは関係のない解体現場です。

 

増え続ける空き家問題の解決に向け、国を挙げて対策にさしてきた対策の一つが、平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」。

 

制度の概要は↓から

http://www.mlit.go.jp/common/001283847.pdf

 

空き家の増加を防ぐための法律という言葉とおり、「空き家を放置する所有者たちへの締め付け」が主な内容。

 

たまに、「空き家に住むと税制の優遇処置でも受けられるのですか?」とご質問を受けますがそのようなことは一切ありません。

 

内容と言えば、各自治体レベルで倒壊の危険性が高い空き家に対して「特定空き家」の認定を行うことが出来るようになり、認定した空き家に対しては、修繕や撤去の勧告・指導が行える様になったばかりか、場合によっては撤去命令まで出せるようになりました。

 

でも、なぜ?いらない空き家を放置しておくのかと言えば、ニュースでも取り上げられていましたが、「固定資産税・都市計画税」を優遇されるからです。

 

如何せん、居住用建物が建築されていると固定資産税は、通常の土地の評価額を1/6(200㎡まで、建物面積の10倍まで1/3)まで優遇してくれるのですから、建物取り壊さなくなってしまいます。

 

そしてひとつ。相続の際に非常にありがたい特例の一つである「小規模宅地等の特例」という制度。

 

なんと、被相続人が居住していた土地の評価を80%も減額できるものです。

 

この特例に対し、特定空き家に関しては認めないとする変更がされたのです。

 

この二つからもわかるように空き家の所有者に対して締め付けが行われ始めました。

 

あまり、締め付けばかりですと、自民党票もなくなります。そこで出てきたのが「空き家3000万円控除」なる制度です。

 

相続により空き家となってしまった一戸建の物件。

 

相続した相続人がこれを売却した場合、発生した譲渡所得を3000万円まで控除しましょう!というものです。

 

今までの相続の状況を見ると、だれも住まなくなった一戸建を相続すると、「ある程度様子を見ながらどうするのか検討しましょう!」と考えてみたもののそのまま放置されているという方も少なからずいたのも事実です。

 

この制度を利用して早めに売却して少しでも空き家をなくしたい!ということのようです。

 

しかし、実務上困ったことも・・・・・・・・・・、

 

この「空き家3000万円控除」を利用するにはいくつかの条件があって、

 

  1. 建物を相続人が取り壊して「更地」にしてから売買を行うこと
  2. 建物を残したまま売却する場合には「建物に耐震補強を行う必要」であること
  3. 相続が発生してから3年以内(3年を経過する年の年末まで)の譲渡であること
  4. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  5. 被相続人(亡くなった人)が自分で住んでおり、賃貸などをしていないこと
  6. 譲渡価額が1億円以下であること

などが必要となります。

 

空き屋をなくすことが目的ですので、実務では解体のうえ更地にしての売買契約になります。

 

通常、この制度を利用することによって相続人である売主も手取り金額多く残ってありがたい。

 

この土地を購入した買主も売主負担で建物解体してくれるからありがたい。

 

お互い、ありがたい。はずなのですが、この制度は借地権にも利用が出来る制度です。

 

借地権を底地権者に購入してもらうケース。

 

借地権者はありがたいですが、反対に底地権者は購入してからの利用目的が決まっていればよいですが、建物そのままの状態で購入し、その後利用目的を決めるケースというのが少なくないのです。

 

要するに、反対の考え方。

 

今、その問題に直面しています。よい制度とは思いますが実務では困った問題も出てくるものです。

 

被相続人の 居住用財産を譲渡した場合の特例適チェック表は↓からご覧ください。

https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_30/20.pdf

 

#空き家3,000万円特別控除 #借地 借地借地買取 #不動産売買 #相続空家 #不動産コンサルタント #空き家対策

 

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無謀でしょ。その管理委託契約書

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

先日、ブログでお花見は土曜日が最後、日曜日は天気が崩れるとお伝えしましたが、

大変申し訳ございませんでした。

 

本日、「晴天」でした。

f:id:iijima0716:20180402104559j:plain

※近くの公園は満開です。

 

なにか、予報で聞いた、と思っていたのですが、・・・・。

 

予報が変わったのか、私の勘違いなのか。

 

どちらにしても、天気は「晴天」。失礼をいたしました。

 

それでは、本日、管理委託についてお伝えさせていただきます。

 

他社から当社へ管理委託の変更をご希望された方からの相談。

 

現在、某不動産管理会社へ先代から委託されていること。

 

今までは、先代がすべて仕切って管理を委託されていたようですが、ご長男が相続して内容を確認すると、疑問が出てきたため、相談を受けました。

 

委託契約書の内容を見ると、

 

・敷金は管理会社へ預託・・・・・あり得ます。

 

礼金は新規管理委託料として管理会社へ・・・・怪しくなってきました。

 

・退去時賃貸人負担による修繕(有無を言わさず)・・・・・ガイドラインの基づいていればあり得ますが・・・・・・。

 ※いままでの退去の際には立ち合い・現状の報告など一切書類がないようです。・・・・アウトですね。

 

・毎月修繕費という名目上、一定額を徴収して修繕費として必ず修繕を行う。

 

※条項の順番が違うと思われますが、委託契約書の内容を条項順に記載しました。

 

要するに、契約を締結すると仲介手数料に礼金の徴収。

 

そして、毎月一定額を徴収されて修繕の必要の有無にかかわらず修繕を行う。ましてどの箇所がどの程度汚れていたかなどその内容は不明。

 

この手の管理委託、作成している会社ありますが、大した度胸ですね。

 

相続人に「当社とは限らず、管理委託変更されてはいかがですか?」とお伝えして相続人の方、管理会社へ変更の通知を伝えたようです。

 

相続人「飯島さん、管理会社に変更の件、伝えたら今担当者とその上司が来て管理変更簡単にできないみたいです。」

 

飯島「なのか、問題があったのですか?」

 

相続人「委託契約書では記載されいないのですが、他の書類に賃借人から契約時に修繕費の前払いとして金額を管理会社が受け取っているようです。ここで管理委託解消すると全額こちらで負担しなければならないようなのです。」

 

飯島「なんですか、それ。」

 

なんでも、賃貸借契約書に退去時の予想として●●万円がかかるという想定の基、の金額の一定割合が賃借人の負担として契約時に管理会社(契約時は仲介会社ですね)が徴収しているようです。

 

なんとなく、合理的と思いますが、なんで?管理会社が賃貸人に返却しないのでしょうか。

 

もう少し細かく確認してみる必要ありますが、契約書上返してもらえないのであれば、管理会社変更しない方が賃貸人のためです。

 

内容わかりましたら、ブログで書いてみたいと思います。

 

管理変更されると大変ですから、いろいろ顧問弁護士と相談するのでしょうが、ちょっと無謀と思えるのですが、いかがでしょうか。

 

#管理委託契約書 #敷金 #礼金 #修繕費用 #相続 #不動産コンサルタント

 

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事業計画、ついに解体作業へ

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

明日が最後のお花見日和かもしれません

 

 

車で移動しているとどこの桜も満開に近い状態。

 

明日はお花見!と考えている方多いのでしょうね。

 

なんでも明後日、日曜日は天候が崩れるとの予報もあります。

 

最後のお花見日和かもしれませんね。

 

今日の藤沢は本当に「風」が強かったです。

 

桜並木通るたびに桜の葉がいくらか散っていましたが、「明日持つのかなぁ」と心配になるほどでした。

 

この強風の影響で設置している看板や解体現場の養生などが風の影響を受けていないか空いた時間で確認してきました。

 

f:id:iijima0716:20190405144250j:plain

微動だにしていません! 

 

業者の方の作業がしっかりしているので今日の風でも問題は全くありませんでした。

 

実はこの解体現場。昨年1月から依頼を受けていました事業計画の土地なのです。

 

いろいろありましたが、

 

ついに、解体作業へ突入です。

 

本当にいろいろありましたが、詳しくはおいおいブログでご紹介していきます。

※いろいろあると言っても変なことは全くありません。

 

この事業計画の最終的なプランは、このようなイメージ。

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平家貸家4棟。

 

各棟の間に入居者とペットが集まれる中庭を設置!

 

カッコいいでしょ!自分では非常に気に入っています。

 

計画と今までの経緯

 

 

入居は10月になる予定ですが、

間取りもキッチンから勝手口を設置して、部屋の中に生ゴミなどを置かないように工夫するなど、細部に渡って入居者目線で計画しています。

 

駐車場も、1世帯に普通乗用車がおけるスペースに軽自動車のおけるスペースを1区画づつ計2台の駐車場付として、最寄駅から6・7分程度ですから藤沢では数少ない計画となると考えています。

 

そもそも、築年数が経過している貸家が4棟。雨漏りなどが頻繁に発生したり、入居者の生活の安全性にも問題が生じたため、ご相談のうえ、退去していただき、結果このような事業計画となった次第です。

 

また、所有者も高齢であり、その所有者を委託者。ご長男を受託者として信託を組んでのものです。

 

現状の分析

  ↓

 提案

  ↓

問題点の排除

  ↓

固定資産税・都市計画税の予想税額算出

  ↓

相続税の予想税額算出

  ↓

事業計画の分析

  ↓

賃料の分析

 

このような感じで進めていきます。ご興味ある方、お問合せください。

 

完全に自分の事業計画のコマーシャルとなりましたが、目に見えて進んでいくのはうれしいものですよ。

 

#事業計画 #信託 #相続 #立退き #お花見 #不動産コンサルティング

 

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固定資産税・都市計画税物件一覧

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

縦覧期間始まっています

 

 

先日お伝えさせていただきました平成31年度固定資産税・都市計画税の物件一覧を取得してきました。

 

 makoto-iijima.hatenablog.com

 

 

 物件一覧の写しです。形式的には名寄帳と同じスタイルですが、表題は、

 

「物件一覧」となっています。

f:id:iijima0716:20190404200135j:plain

毎年のことながら資産税課の方には一度に20名ほど取得していますので、ご迷惑をおかけしております。

 

チェックするポイントとして、

 

①所在・地番の間違いがあるか、

②登記地目と課税地目の相違、

③登記地籍と現況地積の相違、

④評価額の変更、

⑤固定資産税・都市計画税の変更

 

と、言った感じです。

 

平成30年1月1日から12月31日までにあらたな家屋の建築や取り壊し、土地の形状の変更などがなければ、手作業ではないため、間違いは生じにくくなっています。

 

全物件確認して、間違いゼロ!

 

土地の形状を変更して用途も変更した箇所はきちんと打合せさせていただいたとおりの評価になっていました。

 

藤沢市の資産税課ほかの市町村と比べてレベル高いです。

 どことは言えませんが、まったく信用してない市もありますから要注意です。

 

自分の資産は自分で調べる

 

 

ただし、依頼を受けて初めてすべての財産を確認する際、意外と評価の間違いあるものです。

 

この縦覧期間、不動産をご所有されている方は、昨年の納付書と併せて送られてきた明細を持参のうえ、物件一覧を取得して見比べてみてはいかがでしょうか。

 

万一、評価額の違いや税額の違いが見つかれば、その場で質問して答えてくれます。

 

「何を聞けばいいか、わからない。」と言われる方いますが、

 

昨年分と本年度分を見比べるだけでも参考になります。

 

根本的に評価が違っていてそのまま継続しているというケースもありますので、

 

「ここの土地は自宅が建っていて、ここはアパートが建っているんだけど、この評価になるのですか?」

 

と言った質問でもオッケーです。

 

具体的にそういった質問していただければ、公図と航空写真の重ね図を持ってきて説明してくれます。

 

そこで、評価が違っていればすぐに訂正してくれますので安心して行かれた方がいいですよ。

 

縦覧期間始まって間もないのですが、あまり来ないようです。

 

自分の不動産は自分で守る!そのためにはきちんとどのようにして税金がかかっているのか確認する!

 

大切ですよ!

 

#固定資産税 #都市計画税 #資産運営 #資産は自分で守る #不動産コンサルタント

 

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新元号決定と・・・・

こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。

 

元号決定

 

 

本日、新元号が発表されました。もうすでにご存じと思いますが、

 

「令和」です。

 

今日4月1日から変更なると言えば、一部の食品が値上げするなど、暮らしの分野で変わるものがいくつかあります。

 

業務で言えば、市役所・法務局の配置換えなど人事異動のため、これまでお世話になった方が移動というのは意外とつらいものがあります。

※癒着ではありません。

 
反対に助かるケースと言えば、
 

藤沢市の調査も楽になるかも

 
藤沢市役所ホームページで、
 
都市計画情報・まちづくり情報・道路台帳平面図・認定路線網図・土地区画整理換地図の閲覧や印刷ができるようになったことですね。

 

 

名付けて「GIFふじさわマップ」。GIFの意味は不明ですが、簡単に言えば、地図情報提供サービスのようです。

 

↓こちらが検索画面です。

f:id:iijima0716:20190401194521j:plain

GIS ふじさわマップ - トップページ -

 

詳しい調査は当然ながら担当部署への聞き取りは不可欠なのですが、非常にありがたいシステムです。 ※横浜市ではかなり以前からありましたが・・・。

 

「詳しい調査は当然ながら担当部署への聞き取りは不可欠」とお伝えしましたが、早くも欠点見つけてしまいました。

 

各市町村指定の道路を確認する場合、各市町村所有であるあることが前提となります。

※所有していなくても認定道路扱いしてくれる市町村もあります。

 

藤沢市の場合、市が認定している道路でも底地が個人名義と言う場所もあります。

市道とその市道に接している宅地が分筆されていないケースもあります。

 

これは、認定する際、所有者との間で何らかの問題があり、市の所有に移転していないことが考えられます。

 

と、言うことは確定されていない道路と言うことです。

 

その確定されていない道路が「道路台帳平面図」にいかにも確定されているように記載されているのです。

 

私「これ、まずくない?」

 

担当者「・・・・。」

 

勘違いする方いるでしょうね。

 

やはり、調査は簡単に済ますと問題が生じます。

 

現地→権利関係→担当部署への確認

 

楽していいことありませんね。

 

#新元号 #梅 #不動産コンサルティング #資産運営 #藤沢市

 

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