事業計画、ついに解体作業へ
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
明日が最後のお花見日和かもしれません
車で移動しているとどこの桜も満開に近い状態。
明日はお花見！と考えている方多いのでしょうね。
なんでも明後日、日曜日は天候が崩れるとの予報もあります。
最後のお花見日和かもしれませんね。
今日の藤沢は本当に「風」が強かったです。
桜並木通るたびに桜の葉がいくらか散っていましたが、「明日持つのかなぁ」と心配になるほどでした。
この強風の影響で設置している看板や解体現場の養生などが風の影響を受けていないか空いた時間で確認してきました。
微動だにしていません！
業者の方の作業がしっかりしているので今日の風でも問題は全くありませんでした。
実はこの解体現場。昨年１月から依頼を受けていました事業計画の土地なのです。
いろいろありましたが、
ついに、解体作業へ突入です。
本当にいろいろありましたが、詳しくはおいおいブログでご紹介していきます。
※いろいろあると言っても変なことは全くありません。
この事業計画の最終的なプランは、このようなイメージ。
平家貸家４棟。
各棟の間に入居者とペットが集まれる中庭を設置！
カッコいいでしょ！自分では非常に気に入っています。
計画と今までの経緯
入居は１０月になる予定ですが、
間取りもキッチンから勝手口を設置して、部屋の中に生ゴミなどを置かないように工夫するなど、細部に渡って入居者目線で計画しています。
駐車場も、１世帯に普通乗用車がおけるスペースに軽自動車のおけるスペースを１区画づつ計２台の駐車場付として、最寄駅から６・７分程度ですから藤沢では数少ない計画となると考えています。
そもそも、築年数が経過している貸家が４棟。雨漏りなどが頻繁に発生したり、入居者の生活の安全性にも問題が生じたため、ご相談のうえ、退去していただき、結果このような事業計画となった次第です。
また、所有者も高齢であり、その所有者を委託者。ご長男を受託者として信託を組んでのものです。
現状の分析
↓
提案
↓
問題点の排除
↓
固定資産税・都市計画税の予想税額算出
↓
相続税の予想税額算出
↓
事業計画の分析
↓
賃料の分析
このような感じで進めていきます。ご興味ある方、お問合せください。
完全に自分の事業計画のコマーシャルとなりましたが、目に見えて進んでいくのはうれしいものですよ。
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固定資産税・都市計画税物件一覧
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
縦覧期間始まっています
先日お伝えさせていただきました平成３１年度固定資産税・都市計画税の物件一覧を取得してきました。
↓ 物件一覧の写しです。形式的には名寄帳と同じスタイルですが、表題は、
「物件一覧」となっています。
毎年のことながら資産税課の方には一度に２０名ほど取得していますので、ご迷惑をおかけしております。
チェックするポイントとして、
①所在・地番の間違いがあるか、
②登記地目と課税地目の相違、
③登記地籍と現況地積の相違、
④評価額の変更、
⑤固定資産税・都市計画税の変更
と、言った感じです。
平成３０年１月１日から１２月３１日までにあらたな家屋の建築や取り壊し、土地の形状の変更などがなければ、手作業ではないため、間違いは生じにくくなっています。
全物件確認して、間違いゼロ！
土地の形状を変更して用途も変更した箇所はきちんと打合せさせていただいたとおりの評価になっていました。
※藤沢市の資産税課ほかの市町村と比べてレベル高いです。
どことは言えませんが、まったく信用してない市もありますから要注意です。
自分の資産は自分で調べる
ただし、依頼を受けて初めてすべての財産を確認する際、意外と評価の間違いあるものです。
この縦覧期間、不動産をご所有されている方は、昨年の納付書と併せて送られてきた明細を持参のうえ、物件一覧を取得して見比べてみてはいかがでしょうか。
万一、評価額の違いや税額の違いが見つかれば、その場で質問して答えてくれます。
「何を聞けばいいか、わからない。」と言われる方いますが、
昨年分と本年度分を見比べるだけでも参考になります。
根本的に評価が違っていてそのまま継続しているというケースもありますので、
「ここの土地は自宅が建っていて、ここはアパートが建っているんだけど、この評価になるのですか？」
と言った質問でもオッケーです。
具体的にそういった質問していただければ、公図と航空写真の重ね図を持ってきて説明してくれます。
そこで、評価が違っていればすぐに訂正してくれますので安心して行かれた方がいいですよ。
縦覧期間始まって間もないのですが、あまり来ないようです。
自分の不動産は自分で守る！そのためにはきちんとどのようにして税金がかかっているのか確認する！
大切ですよ！
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新元号決定と・・・・
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
新元号決定
本日、新元号が発表されました。もうすでにご存じと思いますが、
「令和」です。
今日４月１日から変更なると言えば、一部の食品が値上げするなど、暮らしの分野で変わるものがいくつかあります。
業務で言えば、市役所・法務局の配置換えなど人事異動のため、これまでお世話になった方が移動というのは意外とつらいものがあります。
※癒着ではありません。
反対に助かるケースと言えば、
藤沢市の調査も楽になるかも
藤沢市役所ホームページで、
都市計画情報・まちづくり情報・道路台帳平面図・認定路線網図・土地区画整理換地図の閲覧や印刷ができるようになったことですね。
名付けて「ＧＩＦふじさわマップ」。ＧＩＦの意味は不明ですが、簡単に言えば、地図情報提供サービスのようです。
↓こちらが検索画面です。
詳しい調査は当然ながら担当部署への聞き取りは不可欠なのですが、非常にありがたいシステムです。 ※横浜市ではかなり以前からありましたが・・・。
「詳しい調査は当然ながら担当部署への聞き取りは不可欠」とお伝えしましたが、早くも欠点見つけてしまいました。
各市町村指定の道路を確認する場合、各市町村所有であるあることが前提となります。
※所有していなくても認定道路扱いしてくれる市町村もあります。
藤沢市の場合、市が認定している道路でも底地が個人名義と言う場所もあります。
※市道とその市道に接している宅地が分筆されていないケースもあります。
これは、認定する際、所有者との間で何らかの問題があり、市の所有に移転していないことが考えられます。
と、言うことは確定されていない道路と言うことです。
その確定されていない道路が「道路台帳平面図」にいかにも確定されているように記載されているのです。
私「これ、まずくない？」
担当者「・・・・。」
勘違いする方いるでしょうね。
やはり、調査は簡単に済ますと問題が生じます。
現地→権利関係→担当部署への確認
楽していいことありませんね。
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目に見える形が不安解消です
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
早いもので３月も今日で終わり、明日から新年度４月の始まりです。
４月１日、新たな元号が発表されます。
新たな元号の予測が飛び交っていますが、皆さまはどのような元号になると思います？
新年を迎える１２月３１日、そして新年度を迎える３月３１日。
明日から始まる新たな１年というのは、なにか心機一転できそうでワクワクしてきますね。
ワクワクの反対の意味ではないでしょうが、ドキドキ（心配）という気持ちでご相談にお越しになられる方、ほぼ１００％です。
相談をさせていただいて何が心配？と確認すると、
「答えがわからない」
そうだと、思います。
相続の相談ですと、「相続税の税額が不安」「何をすればよいかわからない」
売却ですと、「いつ売れるかわからない」「何をすればよいかわからない」
賃貸のオーナーですと、「空室が出たらどうしよう」「何をすればよいかわからない」
などです。
どのような相談でもかならず、心配とのトップ３にはいるのは、
【何をすればよいかわからない】
私も、仕事以外はてんでダメなタイプです。
やはり、知らないことに向き合った時、出てくる心配は、「何をすればよいかわからない」ですね。
本日も、ご相談いただいた方に、正式でなものではありませんが、スケジュール表を作成して説明させていただくと、非常に感謝されました。
あまり、意識していなかったのですが、目に見える状況で説明させていただくことは不安解消にはいいのですね。
今日、改めて感じた日になりました。
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隣地との境、トラブルの確率高いです。
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
気温の温度差が激しいです
先ほどから藤沢では雨が降っています。
昨日・今日と気温が低いうえに、この雨。
風邪ひきそうです。皆様もご注意ください！
風邪が流行っている時期、打ち合わせに行くと、ほとんど決まって
「飯島さんは、いつも元気で風邪など引かないでしょ！」
と言われますが、この場を借りてお伝えしておきます。
私も風邪ひきます！
それでは、本題に。
境界。の件でご相談をいただいたので現場を確認してきました。
良くある境界石です。
相談を内容はさておき、「公法上の境界」（筆界）と「私法上の境界」（所有権界）の違いお解りになりますか、
不動産仲介会社の方でキッチリ説明していただいている方には助かりますが、説明できずに境界石（プレートもありますが、鋲も）が埋設されていればそれが境界です。
なんて言われている方少なくありません。
覚えていて損はありませんので、
「公法上の境界」（筆界）とは、土地ごとに地番が割り振られていて土地の所有が勝手に変更ができないものです。
「公法上の境界」（筆界）を新たに形成できるのは、裁判所の確定判決と、法務局の登記官が行う分筆、合筆だけで、隣接する土地所有者同士の合意によって形成することはできないのです。
「では、なぜ？面積の増減があるの？」と言われる方いますが、「公法上の境界」（筆界）は地番と地番の境です。その境に幅や広さは関係ありません。
「私法上の境界」（所有権界）とは、隣接する土地所有者同士の合意によって変更することができるものです。
わかりにくいでしょうか。
わかりにくい、と思いますね。
「公法上の境界」（筆界）といいても、わかる人いないのではいないのではないでしょうか。
「公法上の境界」（筆界）とは、神のみぞ知ると言われるように、非常に難しいものです。
では、実際に実務ではどうするのか？
法務居にある公図（旧公図）や地積測量図などと照らし合わせて隣接地の所有者に協力をいただき、「私法上の境界」（所有権界）を確定して、「私法上の境界」（所有権界）から「公法上の境界」（筆界）を決める方法を取っているのです。
結局、隣接地の所有者の協力が非常に重要になってくるのです。
隣接地の所有者と良好な関係があるうちに、境界を確定することが一番と言うわけです。
相談内容は、隣地の方が売却してしまい、隣地を買われた方との間に境についての相違が発生してしまっており、解決方法が見いだせない、と言う内容です。
不動産のトラブルで多いのは、道路と境界です。
隣地同士仲がいい間にトラブルとなりそうなことは解決しておくことおススメします。
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桜に時期と不動産の価格
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
桜の季節は、慌ただしいですね。
早いもので、桜の季節がやってきました。
やっと、冬を越した蕾が開いてきた！かと思ったら、雨。
雨が花に着くとせっかくの嫌いな桜の色が薄くなるので、残念ですね。
明日、藤沢の予報は、雨模様と聞いていましたが、なんとか持ちそうな予報です。
なんと言っても「桜」の満開は綺麗なものですよね。
毎年、桜の時期と併せて４月を迎えますので、固定資産税・都市計画税の新年度分が発表されます。
※昨年のものを使わせていただきました、縦覧期間は４月１日からです。
不動産にはいろいろな価格があります
資産管理の業務では、公示地価（基準地価）・相続税路線価・固定資産税・簿価が大切な指標となります。
この公示地価（基準地価）・相続税路線価・固定資産税・簿価。一度に見直しできればありがたいのですが、
発表の時期が違うので困ったものです。※簿価は常に計算できます。
公示地価は３月中旬に、基準地価は９月１日。
相続税路線価は、７月１日。
固定資産税路線価も７月１日。
１年の試算表が出来上がるのが、毎年９月です。
それぞれの価格が発表されると、その都度ご説明へ。
意外と、大変なのです。
固定資産税の計算の基は固定資産税路線価です
なかでも、なんで？と思うのが、固定資産税。
４月１日に新年度分が発表されますが、この固定資産税。
ご存知のとおり、賦課課税です。一方的に評価額を決められ、税率に講じて税額がやってきます。
この評価と税額が本当に正しいの？・・・・では計算してみましょう！と言ってもすぐにはできません。
なぜなら、新年度分の固定資産税の基になる固定資産税路線価の発表が７月１日となっているからのです。
要するに、新年度の固定資産税は４月に発表されて、７月になったら自分でその評価額が正しいのか見直しが必要となるのです。
これらを、毎年行うのが資産管理です。
なかなか、ご自身で行うのは大変ですから、専門のパートナー選んでおいた方が良いと思いますよ。
来週から縦覧期間が始まりますので、頑張ります！
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「財産管理」「財産承継」信託
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
ブログを書き忘れてから、約8か月になります。
サボって書かないわけではありませんが、業務がバタバタとしてくると、「今日はいいや。」「今日もいいや。」など理由をつけて今日にいたってしまったわけです。
毎日とは言えませんが、ブログで役立つ情報伝えていきますのでよろしくお願いいたします。
以前ブログでお伝えしました「信託」。
金融機関の信託口口の開設が困難であることをお伝えしましたが、少しずつではありますが、信託口口座の開設が出来るようになってきました。
そもそも信託口口座とは、
民事信託（家族信託）を設定するうえで、信託財産である金銭を管理するための口座です。
「なんだ、単なる口座か！」と思われるかもしれませんが、
単なる口座とは訳が違うのです。
まず、信託法上、受託者は自分の財産と信託財産を区別して管理する分別管理が義務付けされている（信託法第３４条）ことを覚えてください。
なぜ？分別管理するのか。
たとえば、アパート管理などの運用型信託を設定する場合、家賃収入などの収益を委託者の個人名義の口座や受託者の個人名義の口座に入金してしまうと、入金した履歴にはどの部分が信託財産なのかが不明になり、管理を行う上で非常に支障をきたしてしまうからです。
あれ？信託法第３４条には、分別管理の義務化は記載されているが、
「信託口口座を設けなさい。」
とはありません。
信託口口座の必要な理由
まず一つ目は、
委託者・受託者に相続が発生した場合、普通口座などであれば、その口座が凍結され、相続財産に含まれてしまい、
信託を設定する意味がなくなってしまいます。
また、二つ目として
委託者・受託者が破産などしてしまった場合、債権者から差し押さえられてしまう
からなのです。
信託口口座は金融機関の窓口担当者でもわからない。
金融機関の窓口担当者などに「信託口口座開設できますか？」と質問しても答えが出てこないケースは少なくありません。
これは、金融機関が「信託」に重みを置いていないことが考えられるのですが、「投稿は信託口口座を開設できます。」と言われて実際にはできないケースもあるので要注意です。
私が金融機関に質問する方法として
１．受託者がなくなった場合、その口座は受託者の相続手続きを経ることなく次の受託
者口座に速やかに変更すことが可能ですか。
２．信託口口座名義に受益者の名前が入っている場合、信託口口座の預金は受益者が個人で所有している預金口座とともに名寄せされますか？
３．信託口口座名義に委託者の名前が入っている場合、信託口口座の預金は委託者が個
人で所有している預金口座とともに名寄せされますか？
４．お客様コードが違うコードになりますか？ ※金融機関によって異なります。
１年前から見てかなり金融機関の状況も変わりつつあります。
「財産管理」・「財産承継」における信託の設定も検討するに環境も整いつつあります。
ご興味のある方、ご検討してもよろしいのではないでしょうか。
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