立退と立退料 - 今日も不動産でお役立ち！

仕事柄、立退きの相談を多くいただきます。（非弁行為はしておりませんよ。弁護士と相談しながら不動産業として立場をわきまえております。）

今年だけでも２か所。十数件の立退きについての相談をいただいております。

皆さんの中にも立ち退きを検討された方おいえになるのではないでしょうか。

しかし、ここで疑問が出てきませんか？
賃貸借契約書には賃料や契約期間、解約方法などは記載されていますが、立退き料については全く記載がありません。

ましてや契約書には「借主は貸主に対し本契約が終了したときは、本物件を無条件にてただちに明渡すものとします。」と書いてあることがほとんどだと思います。

これは、民法・借地法・借家法・建物保護法には立退料に関する定めがなかったからなのです。

しかし、借地借家法の改正に伴って新法第６条に借地権の場合、同法２８条に建物の場合の立退料の概念を認めたと考えられているのです。

では、その立退料。具体的な算出方法はあるのでしょうか。

残念ながら算出方法はないようです。ここからは私見ですが、ある程度の基準は流れると思いますが将来も算出方法は出来ないのではないかと考えています。

理由と言うのは、裁判例が少ないこと。ご存知との方も多いとは思いますが当事者の話し合いにより解決されることが多いのです。

また、民事調停や即決和解で決まるので記録が残らないことも多いようです。

たとえ、裁判に発展しても裁判での和解も多く事例が多く残らないと言うことのようです。

そして、これは数人の弁護士から聞いた話ですのでこちらの方が正しいのではないかと思いますが、

立退き料を考慮する場合、貸主の理由や借主の建物必要度などをその事例ごとに検討するで事例ごとに全く違う要素があるのだそうです。

中には計算式では表せない内容もあるため、単純な計算式が成立しないと言うのです。

確かにごもっともな話ですね。

ちなみにこれを裏付ける判例もあります。昭和５０年の東京高裁判例です。

「立退き料の額の決定は、賃貸借契約成立の時期および内容、その後における建物利用関係、解約申し入れ当時における双方の事情を総合的に比較考慮して裁判所がその裁量によって自由に決定しうる性質のもの」と述べているのです。

建物が老朽化すれば当然に修繕や建替えを考えるはずです。

空き室になればその空き室ごとに修繕は可能ですが、建替えとなると借主には別の住居へ引っ越していただかなければなりません。

また、相続税対策としてアパートばかり建築してしまったために相続税の納税が出来ないと言う方も、納税のために借主に引っ越しをしていただかなければならないこともあります。

このように建替えしたいから、相続税を支払うから、と言って借主はおいそれと引っ越してはくれません。

また、期間が満了したから「はい、終了！」と言うわけにいきません。なにせ法定更新で保護されているわけですから・・・・。

いざ、と言う時の備えて「立退」＝「立退料」。真剣に対策しておいた方がよいのではないでしょうか。

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