借地のお話です。

借地権の売買時には必ず地主の承諾です！

所有権の売買ほど多いわけでもないので一般的には参考にならないとは思いますが、借地権をお持ちの方には聞いていただきたい話です。

借地の権利が賃借権である場合には、借地権の譲渡を行う場合、必ず地主の承諾が必要となることはご存知かと思います。

たとえ地主が承諾してくれない場合には裁判所が地主の承諾に代わる許可を出してくれます。

しかし、裁判所の許可が取れても地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があり、この裁判所の許可をとることを「借地非訟事件」と言います。

ちなみに過去の借地非訟事件では、借地権価格の１０％程度が多いようです。

ただし、この「借地非訟事件」。裁判を起こすことにより地主の承諾に代わる許可を出してくれるのですが、前提として次の買い手が見つかっていることが条件となります。

買い手がいない場合には借地非訟の裁判も起こす事ができませんので注意が必要なのです。

では、譲渡する場合には裁判所が許可を買い手が見つかっていることで許可を出してくれるのですが、相続の場合にはどうでしょうか？

一般的に相続の場合、借地権を有する者が他界するわけですから、相続人が借地を相続することになります。

相続人が数人いれば、相続人のうちだれが借地を相続するか遺産分割で決まるのが通常です。

しかし、実際には遺産分割をせず、借地の新賃借人として権利を主張している方も見受けられるのです。

本人は全く悪気なくされているようですが、ちょっと他の相続人に知恵を入れる方がいれば揉めることもあり、相談を多く受けています。

なぜ、揉めるのかお分かりですよね？・・遺産分割していなのですから・・・。

このように借地というのは、かなり面倒なことが多く、賃貸借契約書に建物の増改築禁止の特約があれば、この増改築禁止の特約は有効であり、無断で増改築を行うと最悪の場合には賃貸借契約を解除されるといった恐れもあります。

この特約が設定されている場合、大規模のリフォームや建替を行う場合には、地主の承諾が必要となり、先程同様、増改築の承諾についても譲渡承諾と同様に裁判所に地主の承諾を得る裁判を超すことになります。
※リフォームの場合にはその程度に応じて調整されます。なお、増改築禁止の特約がない場合には、増改築承諾料は不要です。

借地にはこの他多くの制限があります。借地をお持ちの方、もう一度確認しておいてください。

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