価格の三面性・・・セミナーのご紹介 - 今日も不動産でお役立ち！

5月から不動産事業者向けに「土地評価マスター講座」を開設いたします。

今回は不動産業者向けに「価格」をテーマに計８回の講座を相続に強い「不動産鑑定事務所」として、現在９００会計事務所と鑑定業務・不動産コンサルティング業務に関し提携契約を結ぶ株式会社東京アプレイザルの実務者をお迎えして行うことになりました。

「今更、価格の勉強なんて！」と思われる方も少なくないはずです。しかし、「価格」というのは意外と難しい。

独自のスタイルで業務を行われている方など、自分では気づかず偏った価格のとらえ方をされている方も見受けられます。

たとえば、「価格の三面性」という言葉を耳にしたことはありますでしょうか？

物の本質的な価値を把握するには、さまざまな角度から見ることが必要と、いわれています。

これは、不動産に限ったことではなく、物の価格には多面性によって決まるのが通例です。

「価格の三面性」とは、何を言うのでしょうか。

１．費用性
２．市場性
３．収益性
という側面から見る価格が存在しているということです。

この３種類の側面からみた価格の意味とは？
１．費用性：いくらの費用がかかったか。
２．市場性：いくらの値段で市場で取引されるのか。
３．収益性：いくらの収益が得られるのか。

この３種類を不動産の評価方法に当てはめると、
１．費用性＝原価法
２．市場性＝取引事例比較法
３．収益性＝収益還元法
となります。

では、この評価方法の使い方とは、
原価法とは、再調達原価（同じ建物を現在に建築した場合にかかる費用）から、減価修正（築後経過年数や設備・間取・状態などを考慮して行う価格の修正）を行って、対象不動産の試算価格を求める手法のことで、一戸建ての価格を求める際は、土地は周辺の取引事例などとの比較からその価格を求め、建物については原価法を用いて、それぞれの価格を合算します。

取引事例比較法とは、条件の近い成約した事例の中から選択し、それぞれを比較して価格を求める方法であり、当社のような不動産会社が物件を査定するときによく使われています。

実際の取引事例を使用しているため、説得力のある評価方法なのです。

収益還元法とは、不動産から得られる純収益（総収益−総費用）を適正な還元利回りで割り戻すことにより価格を求める手法のことです。
収益価格＝純収益÷還元利回り

仮に純収益が年間1000万円、還元利回りが10%とした場合、1000万円÷10%で収益価格は1億円となります。

このように簡単な計算で収益価格が求められるのですが、この計算までにたどり着くのが意外と大変であり、ほとんどの方が勘違いしている評価方法です。

「不動産の価格」と言いても、こうした評価方法をひとつだけ取出して評価するのではなく、いくつかの価格を見ながら経験などでどの評価方法が適正なのか見極める必要があります。また、それぞれの評価方法の考え方を十分認識しておかなければならない時代なのです。

それぞれの評価方法を説明して、初めてお客様の信頼を勝ち取ることができます。

この機会に「不動産の価格」もう一度一緒に勉強してみてはいかがでしょう。お待ちしております。

懇親会もありますよ！

【セミナーニュース】
５月より不動産業事業者向け「土地評価マスター講座」を開設いたします。
ご興味のある方は土地評価マスター講座詳細をご覧ください。

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