つかの間の休息
今晩は、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今日（？、午前0時過ぎていますので昨日？正しいのでしょうか）は今年一番の気温を観測した地点が多かったようです。
スーツも未だ冬物を着ていますのでかなり暑く感じました。
この陽気に誘われてなのか、通常の移動では電車を利用していますが、今日は車を選択。
たまには海沿いの道を走るのもいいかなぁ？なんて呑気な事を考えていました。
出かけて気がついたのですが、この時期春休みだったんですね。
「まずい！渋滞か？」と心配しましたが、海沿い意外と混雑していませんでした。
逆に時間に余裕が、
久しぶりに、七里が浜の珊瑚礁へ寄ることに、
唐揚げカレー美味しかったです。
たまには、人が集まるとこに行くのも気分転換でいいもですね。
そして仕事をきちんとこなして、夜はテニススクールへ。
運動の解消のため、昨年からランニングと合わせてスクールに通うことに、
なかなか上達しませんが、気分転換にも体力アップにもいいものですね。
仕事上でも意外とテニスをされているお客様多いのです。
テニスをやっていないときには、さほど話も盛り上がりませんでしたが、
いざテニス始めてみると話も盛り上がって言いのですね。
改めてお伝えしますが、仕事きちんとこなしてからです。暇でもありませんので勘違いしないようご注意お願いいたします。
つかの間の休息をいただきました。
明日も、破産について管財人と打ち合わせですから。また明日（今日か？）頑張ります。
＃珊瑚礁カレー ＃海沿いドライブ ＃テニス ＃不動産コンサルタント
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怒らなくても
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今年の桜は頑張ってくれました。
ここ数年桜が咲く時期に雨が降り、桜の花も色あせるとともに散っていました。
今年は風の強い日もありましたが、天候にも恵まれ今日に至ってもこの様子です。
やはり、桜良いですね。
しかし、
桜の花が散った後が大変です。桜の花びら掃除今年度３回目！
本日は２袋で済みましたが、多い時には４袋・５袋にもなりますから大変です。
あと１週間は続くそうです。
お断りしておきますが、月末・月初掃除はしていますが、決して暇だからやっているわけではありませんので、勘違いしないでください。
「あいつ、不動産コンサルタントなんて名乗っているけど、暇みたいだよ！」
なんて言われたからカッコ悪いですから・・・・。
私の日課です。 街がきれいにしていると気持ちが良いものです。
今日も、キチンと仕事しています。
しかし、残念な打ち合わせが、
現在、数件の建物立退きについてのご依頼があります。
建物立退きと言っても、法的云々ではなく、話し合いでの合意解約をゴールとしています。
最終的には、解約日までの期間・その解約に伴う移転先の費用の合意が柱となりますが、
その合意書締結までには数回の打ち合わせを経てからというのが一般的かと思います。
前回の打ち合わせでは、期間・解約に伴う移転先の費用ともほぼ合意。
あとは、移転先の調整と賃貸人の解約に伴う移転先の費用の確認。そして合意書締結前の合意書の条文の確認という段階。
本日は、賃貸人の解約に伴う移転先の費用の確認の了承の件とその打ち合わせ日時の確認。
飯島「●●さん、先日宿題をいただいておりました賃貸人さまの解約に伴う移転先の費用の確認は了承がとれました。移転先の件はご確認如何でしょうか？」
賃借人さん「飯島さん、俺を追い出したのか？急に何を言うんだ！」
飯島「・・・・・・、先日の打ち合わせ時での宿題の件をお伝えさせていただきましたが、何かあったのでしょうか？」
と、このような会話から始まり、終始このような状態。
こちらも、ケンカするために電話したわけではないので、再度、合意書抜きに打ち合わせしましょうか。と日程の調整で電話を切らさせていただきました。
たぶん、転居先の調整で何かあったんだろう。とは考えられますが、それならそれで不安を伝えてくれればありがたいのですが、一方的に怒り続けられても困るばかりです。
そう、怒らなくても、と思いますが、心配ことがあれば怒る気もわかります。
相手が嫌なら話は進むわけないのですからね。
次回は心配ことを確認してひとつでも階段登れれば「よし！」と言うところでしょうか。
＃立退き ＃桜 ＃不動産コンサルタント
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ありがたいご一報
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
毎月、１日と１５日は地元の神社にお参りに参ります。
（日にちがずれることもありますが、）
本日より、新年度スタート！気持ちも新たに神社へお参りに行ってまいりました。
不思議なものでお参りすると、気持ちも落ち着き、気分も爽やか。
きっと今日もいい事が、・・・・・・・・・完全に他力本願です。
やはり！ありました。いい事が。
相続のご相談をいただいている方から、
依頼者「飯島さん、連絡ありましたよ！弟から」
飯島「ありました。良かったですね。」
相続人のうち一人が十数年疎遠になっており、お父様が亡くなられてから葬儀の通知から、四十九日の通知。分割協議のご依頼などを含めて７通目。
これでようやく分割協議を経て申告。と進めることに目途が経ちました。
依頼者「後は、飯島さんと打合せをするそうですのでお願いいたします。」
これも地元神社のお利益でしょう。本当にありがたいものです。
明日から一斉に新年度の評価証明書の取得が可能となります。
資産管理を委託されている方々の評価額・新年度の固定資産税・都市計画税の税額・償却資産の見直しから、昨日国土交通省から発表された公示価格からの売却を想定した場合の時価評価。
※相続税・固定資産税の路線価は７月見直しです。
それらの作成に入る前に相続案件のご連絡は「ありがたいご一報」なのです。
本日４月１日。「エイプリルフールですよ。」は受け付けませんよ。
＃評価証明 ＃エイプリルフール
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公示価格
今年も地価公示が発表されました。
地価公示とは国土交通省が全国に定めた地点（標準地）を対象に、毎年1月1日時点の価格を公示するものであり、土地の取引価格（時価）は公示地価に拘束されませんが、重要な指標の1つとして存在しています。
国土交通省ホームページには毎年地価公示発表データーが掲載されており、平成30年地価公示公示結果の概要は次のとおりです。
平成２９年１月以降の１年間の地価について
○全国平均では、住宅地の平均変動率が昨年の横ばいから１０年ぶりに上昇に転じた。商業地は３年連続の上昇、工業地は２年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めている。全用途平均は３年連続の上昇となった。
○三大都市圏をみると、住宅地、商業地及び工業地のいずれについても、各圏域で上昇を示した。大阪圏は、住宅地はわずかな上昇だが、商業地の上昇率は三圏で最も高い。
○地方圏をみると、住宅地は下落幅の縮小傾向が継続している。商業地及び工業地は２６年ぶりに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱して横ばいに転じた。地方圏のうち、地方四市では、全ての用途で上昇し、上昇基調を強めている。
なんとなく、不動産の市況は良いようです。
住宅地の変動率上位順表（東京圏）
１．東京都渋谷区恵比寿西2丁目20番１
２．東京都新宿市谷仲之町13番
３．東京都新宿区南元町4番49
４．埼玉県川口市大字小谷場字台1045番9
５．東京都世田谷区玉川1丁目67番2
なんと、変動率上位ベスト５がのうち4位の埼玉を除いて東京都。6位から10位も全て東京都です。昨今言われている東京一極集中が地価にも目に見て現れてきた。と言うことでしょう。
住宅地の変動率下位順表（東京圏）１．三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
２．三浦市三崎町諸磯字白須１４００番４
３．三浦市初声町和田字出口３０８１番２５外
４．横須賀市荻野２３０番２８
５．横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０
上位と反対に変動率下位ベスト５が全て神奈川県。
ベスト１０を見ても６位に千葉県柏市が入っていますが、7位横須賀、8位三浦、9位横須賀、10位横須賀です。
神奈川県に居住している身としてはなんとも寂しい結果です。
神奈川県を見ると、心配になるのが住宅地・商業地ともに上昇しているのは横浜市と川崎市。そして大和市と海老名市。我が居住地「藤沢」は住宅地が横ばい。商業地が若干アップと言ったところです。
今回の地価公示の結果と併せて年齢３区分構成比と比べてみると、確かに神奈川県の場合、下位にランクされた横須賀市・三浦市では１５歳〜６４歳の割合は５０％台、６５歳の割合は３０％を超えています。
東京に負けるだけでなく、神奈川の中でも２極化へ進んでいるようです。なんとか藤沢頑張って貰いたいです。
＃公示価格 ＃高齢化率
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今と昔では事情が違います。
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
昨日・今日と藤沢は初夏を思わせる程暖かい日が続いています。
この暖かさの影響で移動の際見かけるのは、満開の桜。穏やかな時期ですね。
見かけると言えば、藤沢では老朽した貸家が多い地域ですが、昨年あたりから、取壊しを見かけることが多くなってきました。
私も老朽した貸家の取り壊しに伴って、居住されている方の立退きについてご相談を受けることが増えています。
相談と言いましても不動産業者としての立場からです。ここを伝えておかないと、「お前、非弁行為しているだろう。」なんて言われそうですから。
この立退き。昔と今では状況が変わってきています。以前なら、貸主さんから「退去してもらえる？」と言われて「喜んで！」なんて言われる方はいませんが、居住されている方が高齢でもご夫婦揃っていて、お子様も近くに居住しているので退去先を探すのも比較的楽だったのです。が、最近は事情が違ってきているのです。
もともと、貸家と言えば高齢な方が居住されていること多いのですが最近では高齢者のひとり暮らしが多く、お子様も離れた場所においでになるか、身内がいないということもあります。
「貸主にはお世話になって来たので、退去します。」と言われてもなかなか高齢で歩き回って転居先を探すのも大変。となるのです。
当然、退去先も責任を持ってご一緒に探します。が、高齢者化率・ひとり暮らし高齢者の問題。等これからは今までに考えてもいなかったことが出てくるのだと思います。
参考までに藤沢市の3月1日現在の高齢化率は、24.12％。藤沢市を代表する鵠沼では、24.04％、辻堂は、22.41％。湘南台18.74％となっています。
＃退去 ＃立退き ＃高齢化率
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信託のご質問から
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
本日は、昨日お伝えしました信託についてご質問がありましたので皆さんにもお伝えさせていただきます。
ブログでのご質問嬉しいものです。
ご質問の内容は、
家族信託を利用すると、遺留分を考えずに相続させることができると、専門家の方から聞きましたが、ブログでは、家族信託は「あまり使えない。」というようなニュアンスです。どうしてですか？・・・・・ご質問をいただきました方を「Ａさん」と呼ばさせてもらいます。
飯島の回答確かに、Ａさんのいうとおり、セミナーに参加させていただいた際、講師の方が、「信託法は民法の特別法ですので遺留分は問題になりません。」と言われているケースはあるのも事実です。
ここで気をつけていただきたいのは、講師が言っているのは「そう言うこともある。」と言うことです。（良く解釈すればですが、）
まず、遺留分とは、相続人のうち配偶者・子・親（兄弟姉妹にはありません。）に認められている、最低限の相続を受け取ることができる財産のことです。
詳しくお伝えしたいところですが、間違いなく混乱しますので、相続が発生した場合、信託した財産の評価額によって遺留分を侵害していれば遺留分減殺請求を受ける可能性があります。と覚えておいてください。
しかし、家族信託について遺留分が問題となった裁判判例はほとんどありません。これは、訴訟を起こされたケースはあるものの、ほとんどが和解にて解決からのようです。
私も、現状お伝えできるのは、いかなる範囲で遺留分減殺請求を受けるかは見通しがつきづらいというのが実情であり、信託とは、財産承継の方策です。現在信託を利用されている方は推定相続人全員に相談をせずに信託を組んでいるケースがあまりにも多い、というのが現状なのです。
将来、相続が少しでも争族（争続）となることが想定できる場合、信託を組むと言うのは賛成しかねる、というのが本音なのです。インターネットで検索すれば弁護士先生などが注意点などを教えてくれています。
「信託」をご検討の方は、メリット・デメリットを把握して自分が思い描いていることが叶えられるのか、必ず確認してみてください。
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信託は流行り？
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島です。
皆さんは花粉症ではありませんか。私は花粉症で、辛い時期を過ごしています。
毎年この花粉症には辛すぎる時期を薬を飲まずに乗り越えてきましたが、汚い話、鼻水は出るはくしゃみは出るは、頭は痛くなるは、で頑張ってきました。
なぜ、薬飲まないか？・・よく言われます。
20数年前に胃潰瘍を患いまして、それからピロリ菌と闘いながら毎日胃潰瘍の薬を飲み続けていました。
花粉症の薬を併せて飲んでも問題ないのでしょうが、何か不安（ビビリなのです。）で花粉症の薬は飲まずにいたのです。
ところが、医療の発展はもの凄く発展しているようで、ピロリ菌撲滅率９５％の薬が。
昨年、その９５％撲滅率の薬を飲んだところ・・・・・・・・・・ピロリ菌撲滅出来たのです。
で、今年から気兼ねなく花粉症の薬を飲み始めたのですが、これが効くんですね。
多少は頭痛もありますが、例年に比べて非常に楽（年を重ねてボケている？）なのです。
この時期、鼻水・くしゃみ・頭痛がないのは、打ち合わせなども非常に楽になって助かっているのです。
と、本日も打ち合わせに！
昨年後半から「信託」についてご質問をいただくことが増えてきました。
「信託」と言っても営利信託（信託会社に依頼するもの）ではなく、家族内で取り交わすことができる「家族信託」。
2年前程前には、「これからは家族信託！」と言われていました（一部の方の中で）が簡単に答えると、信託を進めるケースとしては、子供のいないご夫婦ぐらいでしょうか。
家族信託というのは、ケースを挙げてご説明すると、
お父さんの所有する土地・建物。建物はアパート。
子供は長男と二男とします。
お父さんの所有する土地・建物（アパート）を長男に契約行為や処分することを法的に任せて第三者にも解かるように土地・建物の権利に登記をすることです。
そして、お父さんは、何もせず毎月きめられた家賃を長男から貰える制度です。
と説明すると「いいですね。」と言われる方が多いのですが、正直、お薦めするのは子供のいないご夫婦ぐらいです。
なぜか？と言えば、例を挙げたケースぐらいですと、さほど費用はかかりませんが、私が行うのは、子供・孫までの承継のスキームを作ります。このスキームには専門の司法書士と税理士とが最低必要となり、通常併せて数十万円では間違いなくできないのです。
そして、信託を行う場合、信託口と言って、信託専門の口座開設が必要です。この信託口を取り扱っている銀行は神奈川県内ではほとんどないのが現状。
先に信託口をお伝えしてしまったのですが、なぜ？この信託口が必要？と言いますのはお父さんの普通口座に家賃を入金して、万一亡くなりますと相続財産に組み込まれてしまいます。
そのため、信託の場合、この信託口に入金しなければ意味がない。と言うこと、そして法律で決まりがあると言うことです。
信託説明すると長くなってしまいますが、本来の家族信託は、財産の承継が目的であるため、今回のケースで言えば、お父さんと長男で勝手に進めることはタブーです。
二男も含めて将来的どのように承継するかなど、様々な問題があるのです。正直、今の進歩状況からすれば後3年ほどは正式なルールが定められるまで時間はかかりそうです。
今は、他の対応で十分補えますので、お悩みなら個別にご相談ください。
簡単に話をまとめて申し訳ございません。
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