消費税が変更となりますが、 - 今日も不動産でお役立ち！

この冬は寒いですね！
ここ数日お風呂に入ると寝てしまし、頭をぶつけるは心臓バクバク言うはお風呂が怖くなってきました。

皆さん、お風呂で寝ないようにしてくださいね！

今日、依頼者との打ち合わせで奥様から、
「飯島さん、疲れているのよ。少し休んだ方がいいわよ。病気になったら困るわ。」

癒されますね！家庭でも聞けない言葉。疲れが吹き飛ぶようです。

そんな余因に浸っていると、「うちの仕事が終わるまではね。」・・・・、「やはり、そうですよね。」

目が覚めたところで来年の４月１日より消費税（消費税および地方消費税）が現行５％から８％へ変更となります。

消費税課税対象物件については消費税アップにより賃料が引き上げられわけですね。

この消費税について意外と勘違いしている方を見受けますので今日は消費税についてお伝えしたいと思います。

消費税課税対象物件のうち、平成８年１０月１日から指定日（平成２５年９月３０日駆け込み需要凄かったですね）までに賃貸借契約を締結したもので、引き続き賃貸借契約を継続しているものは平成２６年４月１日以降も現行税率が適用されるのが原則です。

しかし、問題なのは、今年４月１日公表された消費税率等に関する経過措置の取扱いによると、旧税率が適用される要件として「事業者が対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと」等が要件とされています。

この要件とは、
１．平成25年9月30日までに契約締結し、平成26年3月31日までに貸付けを開始した場合には、平成26年4月1日以降についても旧税率を適用することが可能です。しかし、いくつかの要件　　を満たす必要があります。
２．平成26年3月31日までに引き渡し、貸付けを開始すること
３．平成26年4月1日以降に引き続き貸付けを行っていること
４．貸付けの期間と対価の額が定められていること
５．事業者が対価の額の変更を求めることができないこと
６．契約期間中にいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと（その他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること）

の６点が要件とされています。ご存知のとおり賃貸借契約には「賃料の改定協議可能」との条文が加えられているケースが多く、課税対象となる物件は、税率変更後は新税率が適用されることになるのです。

文面で言えば、「賃料が経済事情の変動、公租公課の増額、近隣の同種物件の賃料との比較等によって著しく不相当となったときには、協議のうえ、賃料を改定することができる」などです。

その他、注意したいのはいつの支払いから消費税が変更となるのか？ここを間違っている方非常に多いのです。

通常、賃料は前払い方式が多いと思います。となると４月分は３月末までに支払うので３月から消費税はアップするのが当然。と考えている方が多いのです。

これが違うのです。３月の支払い分と４月の支払い分。どちらから消費税を変更させるのか。

答えは、その課税対象を所有するオーナーがどのように確定申告しているのかが問題となります。

通常、確定申告の場合入金される１月分から１２月分までを申告します。と言うことは前払い家賃の場合、実質前年の１２月から今年の１１月の入金額と言うことになります。

あまり大きな声では言えませんが、このように申告している方が大半なはず。

このように前払い方式による確定申告している場合には、３月の支払い分（４月分）から消費税は税率変更後の８％となるわけです。

一方、１月から１２月の１年の実際の入金額を申告されているか方は、４月の支払い分（５月分）から消費税は税率変更後の８％となります。

ですから、オーナーの申告方法によって変わると言うことなのです。

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