相続 （税は課税されないけど、分割が）
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今日は、地震や突然の雨、そして雷雨に雷 忙しい1日でした。今なお、雷なっています。
昨日、金融機関と打ち合わせがあり、このような会話が、
銀行員Aさん「飯島さん、Bさんの残債は現在、●●●●万円です。」
私「残高の減り具合多くないですか？、登記事項を見る限り、年数はBさんから聞いて金利など確認すると●●●●万円ぐらいかと、」
銀行員Aさん「登記事項上は基準金利で、Bさんの場合、金利は●．●●％なんですよ」
私「そんなに安いの？私が借りてもそのぐらいで借りられる？」
銀行員Aさん「申し訳ございません」
私「やはり、預金と不動産持っている人は待遇違うよね」
銀行員Aさん「申し訳ございません」
私「少しは安くなる？」
銀行員Aさん「申し訳ございません」
私「ほかに言いようがないの」
銀行員Aさん「申し訳ございません」
まあ、人生そのようなものです
それでは、本題へ
「相続」と言われると、「相続税かからないから関係ない」と思われる方少なくないはずです。
ここ３年、相続でご相談をいただく方で相続税は課税されないのですが、相談が急増しています。
相続税というのは、基礎控除と言われるここまでの財産には課税をしませんよ、というものがあります。
相続税の基礎控除額＝「３，０００万円＋（法定相続人＋６００万円）」
例えると、
法定相続人（配偶者・子２人）
財産（土地・建物・預貯金併せて３，０００万円）
基礎控除額４，８００万円ですから、相続税はかからない計算になります。
問題は、子が法定相続分を望んだ場合、法定相続分７５０万円（子＝１/４）となります。
どのように分けるのでしょう
預金にて解決できれば問題も難しくないのでしょうが、なかなか預金で処理することは難しいのが現実です
では、自宅を売却する？これも大変です。配偶者の住む場所がなくなります。
実際、このような問題他人ごとではなくなりつつあります。
相続対策でご相談をいただく方には、遺言・生命保険の活用・信託など万一の備えにため、ご提案させていただいておりますが、ことが起こった後の対策は不可能です。
本日もこのケースの相談を受けましたが、簡単には行かないように感じます。
関係ない、と思わず一度対策考えてください。
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固定資産評価額 評価替えの年です
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今日の藤沢は、朝から雨。
気温も昨日と比べて低く、昼食はラーメンを食べました。減量しようと考えているのですが、ラーメンは美味しいですよね。最近は、１週間位１回は食べてしまっています。
必ず確認したほうが良い固定資産評価額
では、本筋に
今年は、ご存じと思いますが。固定資産税・都市計画税の元になる評価額の評価替えです。
評価替えって何？
評価替えというのは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、３年に一度の基準年度に土地・家屋の評価を見直すことです。各市町村が管轄する地域には、 膨大な量の土地・家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることなどから、３年ごとに評価を見直す制度がとられているのです。
ということで、今年はその評価替えの年。不動産をご所有されている方には、そろそろ所有されている市町村から納付書が届く時期と思います。
※藤沢市は昨日か明日郵送と思います。
毎年評価額を確認できるのは４月１日から、毎年評価方法・税額についての質問を受け付ける「縦覧期間」というものを４月１日~５月３１日まで各市町村は設けています。
※以前は３月から縦覧期間行っていたのですが、４月１日に統一されたようです。
この固定資産の評価額および固定資産税・都市計画税とは賦課課税と言われ一方的に各市町村から「今年はこれだけ払ってくださいよ」と通知が来ますので、多くの方は「わかりました」とお支払いされると思います。
賦課課税についてお伝えするつもりはありませんので評価方法等については機会があればお伝えさせていただくことにして、今日は、毎年セミナーなどでお伝えさせていただく、土地台帳・名寄帳・評価証明書のチェックポイントをお伝えさせていただきますのでよろしければご参考にしてください。
昨年同様、今年もコロナ禍にてセミナーができませんのでセミナーと違って簡略化してお伝えさせていただいます。
ご用意していただきたいのは、昨年度の土地台帳・名寄帳・評価証明書と今年の土地台帳・名寄帳・評価証明書です。
チェックしていただきポイントは３つ
一つは、昨年の評価額と今年の評価額の差
評価額というのは、昨年７月時点での価格になります。昨年の７月と言えばコロナ禍で「不動産は下がっていたから評価も下がったのか」
と思われがちですが、意外と昨年の７月は不動産市況良かったのです。
結論から言えば、良い場所と悪い場所が鮮明になってきたようです。私が担当させている２０数件の方を確認する限り、例年と比べて鮮明さがはっきり出てきたようです。
二つ目は、税額
評価額が下がっていれば税額も下がっています。評価額が上がっていてもコロナ禍の状況を踏まえ昨年と同額に据え置きになっています。この据え置き部分は来年に転嫁されます。
三つめは、課税標準額です。
評価額から住宅用地・田・畑・雑種地などの用途に合わせて減額措置が行われています。住宅用地であれば１住戸あたり２００㎡まで１/６、それを越した場合には１/３。市街化区域の畑や雑種地などは評価額の１/３として適正に判断されているか。
※評価の詳細の辺りの説明も機会があれば詳細にご説明いたします。
そして、市街化区域内の土地をお持ちで住宅用地以外の土地の課税標準額が評価額の７割に達しているのかどうかです。
この課税標準額は固定資産税の評価額の７割まで上昇させることを目標に評価替えを行っています。
ですから、この課税標準額は評価額の７割に達していない場所は、次の評価替えで必ず上昇することが確認できます。
私は、毎年表を作してお説明をさせていただきますが、意外と今まで見えなかったことが見えたりして資産運営に影響がでるものです。
参考までに
評価替え以降の２年間の課税標準額は、原則同額です。ただし、平成６年度より土地の評価額が地価公示価格のおおむね７割とすることとなったため、それまでの固定資産税額を大幅に上回ることになり、急激な上昇を抑えるため、平成９年度以降の課税標準額額を評価額に近づけさせる措置が取られています。結果、評価替えから３年間は税額が変わらないと思っていたのに上昇した。と言われる方が多いのです。※急激な地価下落の場合国民感情から下がる場合もあります。
＃固定資産税 ＃都市計画税 ＃評価替え ＃資産運用
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賃貸市場、意外と調子いいです
久しぶりの投稿です よろしくお願いいたします
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
ブログを書いたり、書かなかったり繰り返しておりますが、久しぶりにブログで皆さんにお伝えしたいこと、書かさせていただきます。
頑張ろう！不動産業界
コロナ禍の中、不動産業界も明暗分かれてきた感じです。
明暗分かれたというのも不動産業を行っている方にやる気の違いが感じられるようになってきました。
私は、評論家ではないので日本全体を調べているわけではありません、と事前にお断りさせていただきます。
私が業務の中心としているのは、「藤沢」です。
この藤沢の賃貸状況といえば、暗くなるほどではないように感じます。
実際、昨年の１０月よりポータルサイトの反響数と成約件数を比較してみると、各駅多少のばらつきはあるものの２~３割、反響数の多い駅ですと、４割伸びている駅もあるほどです。
そして、成約件数も平年並みか上昇しているのです。
このコロナ禍の中、不動産業界というより、社会全体が落ち込んでいるように感じますが、「藤沢」だけとって見ても落ち込む必要もないはずです。
※当社賃貸専門サイトで使用したものです。
オーナーさんと管理会社が協力すれば打破できる！
ただし、現在の賃貸供給数は異常な程多く、競争に勝つことを考えるのも頭が痛い、ところです。
繁忙期が終わり、残念ながら成約できなかった物件を見てみると目につくこととを言えば、インパクトがないようです。
「古くなると退室されたら困るんだよ」
よく聞くフレーズ、賃貸あるあるですね。
決して偉そうにいうわけではないのですが、アドバイスとしては、
１．賃料を下げる
２．立退きしてもらい新築を立てる
３．立退きしてもらい売却のうえ、現金化する
４．リノベーションを行う
でしょうか。
アドバイスを行うには、様々なことを確認する必要がありますが、建物は壊さず、満室にしたい！とお考えなら、リノベーションをお勧めします。
理由は簡単で、
１．誰をターゲットにしてるかわからない物件が多い
➡ターゲットを絞れば必ず入居者が現れる
２．借入れしても金利が安い
➡借入れによって相続税を減らすこともできます
３．親の代にリノベーションしておけば相続人が助かる
➡古アパートなどを相続すると相続人が何とかしなくなるので大変です
実際、ターゲットを絞り、リノベーションした物件は成約しています。
繁忙期に成約できなかったオーナーさん、空室が続いて困っているオーナーさん管理会社と相談して早めに対策考えてください。
私も相談応じますのでよろしくお願いいたします。
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相続・セカンドオピニオン
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
暖かい日と寒い日が交互に来て、風邪気味です。
皆さん、大丈夫ですか。
この気温の変化で体調崩されている方多いようです。十分気をつけてください。
しかし、今日の藤沢は暖かったですよ。
元気付けるためにとんかつ定食食べたら、胃がもたれました。やはり風邪気味の場合には油もの取らない方が良いですよ。
さて、昨年から依頼を受けていた相続のセカンドオピニオン。
ようやく解決したようです。
ケースとしては、
被相続人：長女 相続人：ご主人と息子さん
※息子さんは未成年。
資産：不動産なし 預貯金：数千万
今回の依頼者は特別代理人であるお父様からです。
当初のご相談は、３年ほど前。
長女（被相続人）のご主人（相続人のご主人）がお金の使い方が荒く
「娘の将来が心配なのでなんとかならないのか？」との相談でした。
お父さんはかなりの資産家。娘夫婦が住んでいる土地はお父さん名義。その土地に長女名義の家を建築して住んでいるのです。
※長女の方会社の代表ですから親子そろってかなりの資産家です。
通常、お父さんだけの話を聞いただけでは信用できませんのでその当時長女の資産運用のお手伝いという名目で数回長女とそのご主人にお会いしましたが、確かにお金の使い方凄かったです。
外車数台に休みのたびに海外旅行。すべて長女のご主人の趣味。
その当時、長女の方ガンに侵されており、数年持たないと言われたのをきっかけにお父さんが心配をされ始めたのです。
「なんとかならないか？」と言われても難しい問題です。
問題となるのは、長女の名義の建物。そして預貯金。
遺言作成して「すべて息子に相続させる」として、相続の際にご主人の反応を見るか、長女の建物名義をお父さんに贈与するか、何年かにっけて預貯金もお父さんに贈与するか。なのです。
お父さんと長女に確認したところ、なぜか、遺言作らず、預貯金も贈与せず、建物のみお父さんへ贈与。
そして、長女の方昨年お亡くなりになり、相続の中心はご主人が依頼をされた相続コーディネーターと名乗る方。※一度もお会いさせていただけませんでした。
その相続コーディネーターと名乗る方の相続に関する手続きがちょっと問題。
息子の特別代理人には最終的にはお父様。
家庭裁判所に特別代理人の申し立てと併せて遺産分割協議書を提出するのですが、その際、未成年者の息子さんとの相続分は法定相続分が基本。
※若干親を多くしても理由が通れば許可が出ますが・・・。
それを度外視して初めはご主人７：息子さん３の割合で作成して来られ却下。当然ですよね。
2回目ご主人６：息子さん４の割合で作成して来られ却下。
結論から言うと、相続期限ギリギリに法定相続分で遺産分割協議書作成して特別代理人の許可は申告期限に間に合わず、法定相続分で申告したようです。
相続税は預貯金で支払いができますのでそれは良かったのですが、相続コーディネーターの方が付いていながらどうしてなのでしょうね。
まぁ、いろいろありましたが、すべてお伝え出来ず残念です。専門家頼む時、確認してから選んでください。
＃相続 ＃セカンドオピニオン ＃特別代理人 ＃遺産分割協議書 ＃相続コーディネーター
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時代の変化
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
年間、いくつか売却の依頼を受けます。
20年程前であれば、庭石の引き取り手ありましたが、
年々減少のうえ、今では費用を出して撤去してもらう状況。
所有者の趣味で全国各地から購入した石も、さびしく撤去されますので状況の変化と言うのは怖いものです。
今では、庭石のあるご自宅探すの大変ではないでしょうか。
「時代の変化」と言えば、私のブログでもたまに顔を出す「境界の問題」。
コンサルティングという業務上月に数回は測量現場に顔を合わせます。
測量で一番やりにくいのが、法務局にある登記事項証明書（昔の登記簿）に記載されている地積（面積）・備え付けられている測量図と現況が違う場合。
簡単に言えば、面積が違う場合。
測量による境界立ち合いを隣接地の方にお願いさせていただき、立ち合い日に隣接地の方も所有地の測量図を持参される方おいでになりますので、「なんで違うんだ！」となるのは常です。
まぁ、面積増えれば文句言う方いないのでしょうが、少なくなると「なるほど、わかりました」と言われる方まずいないですよね。
自分の所有物と仮定すれば、うなずけます。
これらを丁寧にご説明するのが土地家屋調査士。
先日も、3センチほど縄縮みしており、ご納得いただくのに大変でした。
結局のところ、昭和40年代、50年代と比べて現在の測量技術の違いによるものなのですが、
「時代の変化」で仕方ありませんよ、なんて言ったらまとまるわけがない。
先日お伝えしたブログでもご紹介した、
「公法上の境界」（筆界）と「私法上の境界」（所有権境）。
「公法上の境界」（筆界）と「私法上の境界」（所有権境）から、昔と今の捉技術の差などを説明されていましたから、
境界をまとめるのは大変です。
隣接地の方「先生の話は分かりました。では、3センチ少ないのは仕方ないのですね。」
土地家屋調査士「今、ご説明したとおりで、測量もそのような事実となっています。」
隣接地所有者「わかりました。飯島さんは地元でご商売長いから嘘つかないと思いますが、飯島さん、判を押しても大丈夫ですね。」
・・・・・・・・？？？私に聞かれも困ります。とは言えるはずもなく。
私「大丈夫です。」・・・結局、こちらに来るんですね。
実際、誤差のない場所も多く存在していますが、縄伸び、縄縮み意外と多いのも事実です。
法務局では、測量技術などの変化などを考えて、その土地に対する誤差範囲というものを決めています。
測量による立ち合いを求められた場合にはお互いさまの気持ちで立ち会っていただき、疑問に感じたらなんでも聞いた方が良いですよ。
土地家屋調査士は説明してくれますからご安心を。
当社もご説明しますからお気軽にご相談ください。
＃境界 ＃縄伸び ＃縄縮み ＃土地家屋調査士 ＃不動産コンサルティング
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空き家３，０００万円特別控除
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
今日は寒いです。この温暖さに身体がついていくのが大変ですね。
寒さとは関係ありませんが、昨日書いたブログ。
書いたまでは良かったのですが、「更新」のボタンを押したつもりが「保存」にしてしまい冒頭のみ変更してお届けしたいと思います。
たまにあるんですよね、このような「ボケ」。
それでは、「昨日のブログ」をどうぞ
「空き家の3,000万円特別控除」をご存知でしょうか。
皆様、現在空き家が問題となっていることご存知と思います。
※記事とは関係のない解体現場です。
増え続ける空き家問題の解決に向け、国を挙げて対策にさしてきた対策の一つが、平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」。
制度の概要は↓から
http://www.mlit.go.jp/common/001283847.pdf
空き家の増加を防ぐための法律という言葉とおり、「空き家を放置する所有者たちへの締め付け」が主な内容。
たまに、「空き家に住むと税制の優遇処置でも受けられるのですか？」とご質問を受けますがそのようなことは一切ありません。
内容と言えば、各自治体レベルで倒壊の危険性が高い空き家に対して「特定空き家」の認定を行うことが出来るようになり、認定した空き家に対しては、修繕や撤去の勧告・指導が行える様になったばかりか、場合によっては撤去命令まで出せるようになりました。
でも、なぜ？いらない空き家を放置しておくのかと言えば、ニュースでも取り上げられていましたが、「固定資産税・都市計画税」を優遇されるからです。
如何せん、居住用建物が建築されていると固定資産税は、通常の土地の評価額を1/6（２００㎡まで、建物面積の１０倍まで１/３）まで優遇してくれるのですから、建物取り壊さなくなってしまいます。
そしてひとつ。相続の際に非常にありがたい特例の一つである「小規模宅地等の特例」という制度。
なんと、被相続人が居住していた土地の評価を80％も減額できるものです。
この特例に対し、特定空き家に関しては認めないとする変更がされたのです。
この二つからもわかるように空き家の所有者に対して締め付けが行われ始めました。
あまり、締め付けばかりですと、自民党票もなくなります。そこで出てきたのが「空き家3000万円控除」なる制度です。
相続により空き家となってしまった一戸建の物件。
相続した相続人がこれを売却した場合、発生した譲渡所得を3000万円まで控除しましょう！というものです。
今までの相続の状況を見ると、だれも住まなくなった一戸建を相続すると、「ある程度様子を見ながらどうするのか検討しましょう！」と考えてみたもののそのまま放置されているという方も少なからずいたのも事実です。
この制度を利用して早めに売却して少しでも空き家をなくしたい！ということのようです。
しかし、実務上困ったことも・・・・・・・・・・、
この「空き家3000万円控除」を利用するにはいくつかの条件があって、
- 建物を相続人が取り壊して「更地」にしてから売買を行うこと
- 建物を残したまま売却する場合には「建物に耐震補強を行う必要」であること
- 相続が発生してから3年以内（3年を経過する年の年末まで）の譲渡であること
- 昭和56年５月31日以前に建築された家屋であること
- 被相続人（亡くなった人）が自分で住んでおり、賃貸などをしていないこと
- 譲渡価額が１億円以下であること
などが必要となります。
空き屋をなくすことが目的ですので、実務では解体のうえ更地にしての売買契約になります。
通常、この制度を利用することによって相続人である売主も手取り金額多く残ってありがたい。
この土地を購入した買主も売主負担で建物解体してくれるからありがたい。
お互い、ありがたい。はずなのですが、この制度は借地権にも利用が出来る制度です。
借地権を底地権者に購入してもらうケース。
借地権者はありがたいですが、反対に底地権者は購入してからの利用目的が決まっていればよいですが、建物そのままの状態で購入し、その後利用目的を決めるケースというのが少なくないのです。
要するに、反対の考え方。
今、その問題に直面しています。よい制度とは思いますが実務では困った問題も出てくるものです。
被相続人の 居住用財産を譲渡した場合の特例適チェック表は↓からご覧ください。
https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_30/20.pdf
＃空き家３，０００万円特別控除 ＃借地 借地借地買取 ＃不動産売買 ＃相続空家 ＃不動産コンサルタント ＃空き家対策
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無謀でしょ。その管理委託契約書
こんばんは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
先日、ブログでお花見は土曜日が最後、日曜日は天気が崩れるとお伝えしましたが、
大変申し訳ございませんでした。
本日、「晴天」でした。
※近くの公園は満開です。
なにか、予報で聞いた、と思っていたのですが、・・・・。
予報が変わったのか、私の勘違いなのか。
どちらにしても、天気は「晴天」。失礼をいたしました。
それでは、本日、管理委託についてお伝えさせていただきます。
他社から当社へ管理委託の変更をご希望された方からの相談。
現在、某不動産管理会社へ先代から委託されていること。
今までは、先代がすべて仕切って管理を委託されていたようですが、ご長男が相続して内容を確認すると、疑問が出てきたため、相談を受けました。
委託契約書の内容を見ると、
・敷金は管理会社へ預託・・・・・あり得ます。
・礼金は新規管理委託料として管理会社へ・・・・怪しくなってきました。
・退去時賃貸人負担による修繕（有無を言わさず）・・・・・ガイドラインの基づいていればあり得ますが・・・・・・。
※いままでの退去の際には立ち合い・現状の報告など一切書類がないようです。・・・・アウトですね。
・毎月修繕費という名目上、一定額を徴収して修繕費として必ず修繕を行う。
※条項の順番が違うと思われますが、委託契約書の内容を条項順に記載しました。
要するに、契約を締結すると仲介手数料に礼金の徴収。
そして、毎月一定額を徴収されて修繕の必要の有無にかかわらず修繕を行う。ましてどの箇所がどの程度汚れていたかなどその内容は不明。
この手の管理委託、作成している会社ありますが、大した度胸ですね。
相続人に「当社とは限らず、管理委託変更されてはいかがですか？」とお伝えして相続人の方、管理会社へ変更の通知を伝えたようです。
相続人「飯島さん、管理会社に変更の件、伝えたら今担当者とその上司が来て管理変更簡単にできないみたいです。」
飯島「なのか、問題があったのですか？」
相続人「委託契約書では記載されいないのですが、他の書類に賃借人から契約時に修繕費の前払いとして金額を管理会社が受け取っているようです。ここで管理委託解消すると全額こちらで負担しなければならないようなのです。」
飯島「なんですか、それ。」
なんでも、賃貸借契約書に退去時の予想として●●万円がかかるという想定の基、の金額の一定割合が賃借人の負担として契約時に管理会社（契約時は仲介会社ですね）が徴収しているようです。
なんとなく、合理的と思いますが、なんで？管理会社が賃貸人に返却しないのでしょうか。
もう少し細かく確認してみる必要ありますが、契約書上返してもらえないのであれば、管理会社変更しない方が賃貸人のためです。
内容わかりましたら、ブログで書いてみたいと思います。
管理変更されると大変ですから、いろいろ顧問弁護士と相談するのでしょうが、ちょっと無謀と思えるのですが、いかがでしょうか。
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