損益分岐点 - 今日も不動産でお役立ち！

夕方から雨。気がつけば勢いを増して車の視界を遮る程の雨でした。

傘も持たずに出かけてしまい車庫から事務所まで数メートル。
たったの数メートルでずぶ濡れ。
事務所に入っても知らん顔。・・・・つらいです。

本日もご相談をいただきました。
内容は？
相続を受けた土地について何らかの活用があれば行いたい。
アパート等建物系は事業として行いたくない。
将来、いつとは言えないが、売却も視野に入れている。

まず、考えなければならないものは、収入と支出。
とっさに考えるのは駐車場でしょうか。
駐車場と言っても最近では空きの多い駐車場もかなりあります。

その他ですと、農地・圃場でしょう。

ただし、依頼者はサラリーマン。

農業従事者の届け出も出していないため、自らの農地はダメ。

そのため、農家の方へ貸し出すか、家庭菜園として賃料収入を得て、支出部分の固定資産税の軽減を図るというやり方。（農地の場合、評価額は3分の1・都市計画税は6分の1に軽減されます。）

さほど収益が見込めなくても、固定資産税分は賄えます。それにエコですね。

この農地と似たものですと、圃場です。いわゆる植木置き場ですね、雑木林でもＯＫです。

ただし、最近では植木屋さんも思うように売れないようで圃場として利用していただける方少ないはずです。
自ら植木を購入するのも費用がかかります。

そうすると、駐車場でしょうか。
駐車場のメリットとしては、
他の事業への転用や売却がスムーズにできること。
また、時間貸し駐車場を経営する会社へ一括貸しできれば比較的収益性も挙がる。

一方でメリットとしては、固定資産税の軽減措置がなく、住居建物を解体したり、農地を転用して駐車場にしたりすると固定資産税の税額が上昇する。

そして、先程もお伝えした立地によっては借手を探すのが難しい時代である。また、先の話になりますが、相続時に自用地の評価となるため、相続税の節税効果がない。

では、駐車場を検討した場合の損益分岐点を計算してみたいと思います。

参考とする事例
土地２００㎡　貸出区画１０区画　１区画あたり２０㎡　
固定資産税評価額/台・・・・・・150,000円/㎡×200㎡=30,000,000円
駐車料金/台・・・・・・・・・・・・・9,000円/月×10区画=90,000円
駐車場の整備費・・・・・・・・・・今回は無視します。

駐車場に係るコストは固定資産税・都市計画税および整備費。
したがって、駐車場１台当たりの必要経費は次のようになります。

駐車場の１台当たりの必要経費
=3000万円×1.65%(固定資産税1.4%+都市計画税0.25%)÷10÷12月=4,125円
※藤沢市の都市計画税は0.25％です。

したがって、駐車場１台当たりの利益は、収入金額9,000円−必要経費4,125円＝4,875円となります。

利益は4,875円と言うことは、利益率は4,875円÷9,000円=54.1％。
稼働率が45%以下であれば事業は赤字。

事例で見ると貸出区画10台の内5台まではセーフ。4台となり、空区画が6台となるとアウトとなります。

この事例では、整備費を無視して計算しました。実際には舗装費（透水）は8,000円/㎡程、車止め・ライン費は1台20,000円程はかかります。

駐車場は小額の設備投資でできると言われていますが、計算するとそうでもないことがお分かりと思います。

損益分岐点。しっかり見極めて実行するようお願いします。

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