基準階と基準の部屋 - 今日も不動産でお役立ち！

昨日はかなり強い雨が降りましたが、皆さんの周りなどは雨の影響ありましたでしょうか。

ここ数年の梅雨は降り方も変わり、強い雨になりますから気をつけたいものです。

｢変わる｣と言うと、依頼を受けているオーナーなどは当初の出会いからもの凄い勢いで資産管理に関する知識が伸びています。

｢一緒に考える資産運営｣をモットーにしていますので、うれしい半面、このままだと抜かれてします、危機感も・・・・・・・・・・。

3年前にアパートを建築されたオーナー。
そのアパートの1室が今月退去され、すでに申し込みが入り、契約予定となっています。

その申し込みの際、申込者から「少しでも賃料を下げていただくことはできるのでしょうか。」よくあるフレーズです。

担当者も私に話を伝えてからオーナーに話をすれば良かったのですが、直接オーナーにその旨を報告してしまったのです。

そして、間髪いれずに私の携帯へ。「飯島さん、家賃下げてくれと言われたけど、あの部屋賃料算定の基準部屋でしょ。」

そのとおり基準部屋なのです。

賃料を算出する場合、不動産鑑定評価で新規賃料を査定するときは、①賃貸事例比較法、②積算法、③収益分析法の３とおりの手法を併用します。

我々の実務では賃貸事例比較法を使うことが多いのです。（圧倒的です。）
　
賃貸事例比較法は、簡単に言うと賃料を算出しようとする物件の家賃を周辺の類似性があるアパート・マンションなどの家賃と比較して算出する方法です。

その際、賃料を算出ときまず、基準階を決めます。
１階でも３階でも一緒でしょ。と言われる方もおいでになりますが、全く違います。

たとえば、１階はエントランス等があって狭く２階以上の階と賃料設定が全く違います。
また、日影規制など建築基準法などの関係で建物が上に行くほど隣地より後退している場合があります。

通常、３階建物の場合２階を基準階、５階建物の場合は３階を規準階としている場合が多いのです。

また、その階から基準となる部屋を選んで類似する部屋と比較して賃料を求めるのです。

そこから、１階はマイナス○○○○円、上の階はプラス○○○○円、角部屋はプラス○○○○円などいくつかの要素を考慮して全ての賃料が算出されるというわけです。

オーナーも基準部屋なんて持ち出さなくても良いのでしょうが、基準の部屋の賃料を下げるということ＝各部屋の賃料を下げる、と誤解があったようです。

しかし、基準階・基準の部屋。なかなか理解できているオーナー多くはないはず。オーナーの意識もどんどん変わるようです！

飯島興産ホームページにて月イチコラムを掲載しています。
こちらもご覧ください。
飯島興産の「お部屋探し専門サイト」はこちらからどうぞ。
飯島興産のツイッターです。こちらもご覧ください。

無料個別相談会のお知らせ
個別相談は随時受付しております。（無料）
売買・賃貸、資産運営、税金、相続など不動産に関するご質問にお答えしております。
お申込みは、飯島興産までご連絡をお願いいたします。