取引しても心配？高齢者の判断能力 - 今日も不動産でお役立ち！

「俺はもう駄目だ、あの土地を売って孫に贈与してくれ！」
「わかりましたよ。Aさん、売却しますね。」なんともあっさりした会話です。

これは、資産管理をいただいているオーナーとの会話。このオーナー、態度も悪けりゃ、口も悪い。（事実ですから仕方ありません。最近は面と向かって言っています。）のですが、気が小さいんです。（笑）

持病がちょっとでも悪化すると、私を呼んで先程の会話となります。

始めのうちは真剣に聞いていましたが、年に何度もあると・・・・、またかよ！と言う感じ。

最近では呼ばれると、奥様と一緒に「はい、はい、わかりましたよ。」ってオーナーに併せて頷いて帰ってくる感じです。※数時間もすれば、元気になって忘れるのですから。

これも、資産管理。面倒でも行かなければならないのが辛いのです。

「忘れる」で注意したいのが、高齢者の不動産取引です。特に高齢者が単独で行う売買契約などは注意が必要です。

本日も高齢者との売買契約を終えましたが、間違いなく息子さんや娘さん。中には親戚などから売る理由や売る金額について問い合わせが来るものです。

本当に心配して問い合わせが来る方もいれば、「自分が相続するはずの土地を売却するのはなぜだ！」なんて問い詰められるケースもあります。

そして一番の問題が、その本人に意思能力があるのかないのか。いわゆるボケていないのか、です。

以前から、高齢者との取引には気をつけて臨んでいるのですが、最近の判例には「意思能力が十分でなかった」などの理由で取引自体の無効を言い渡される判決も多いようです。

そこで、高齢者との取引をする場合には判断能力を確認する事が重要になってきます。

ではどうするのか？

①必ず直接面談することです。
子供が勝手に売ってしまうことも・・・・・、「お父さんは歩くのが困難だから来られない」と言って、子供が親との面会を拒んでしまうことは少なくありません。

親の委任状と印鑑証明書があっても信用してはダメです。ボケていればなの意味もないのです。

②判断能力の確認を慎重に行うこと。
本人と面談して判断能力を確認する場合には挨拶や世間話などをしてみると以外にわかりやすいです。
ちょっとでも「？」と感じたらつぎのことを確認するといいですよ。
売却する物件の場所（所在）、売却する目的、売却代金の確認、契約の相手方の確認、住所、生活状況などの確認。を具体的に聞いてみることです。
※「はい」とか「いいえ」のみで回答は止めてください。

その他確認することはいくつかあるのですが、後で取引の無効など言われたら、とんでもなく迷惑な話です。

特に、後見制度の趣旨でもあるように「自宅」を売却するともなると裁判所はかなり細かく調べて判決を出しているようです。

６５歳以上の高齢者が全人口の４分の１を占めるという超高齢社会に既になっている現在、相続に対する国民の意識の変化に伴い、高齢者が子供に不動産を承継させず、これを生前に売却してその換金したもので施設への入居費用や生活費用に充てるケースも増えているのです。

６５歳以上の高齢者の１５％（約４６５万人）が、認知症に罹っていると言われており、更に経度認知障害と呼ばれる認知症予備軍も４００万人ほどいると言われています。

この様な状況から高齢者が行った不動産取引について、判断能力の欠如を理由にその有効性が争われる事案が増えているのです。・・・・・今日の取引は大丈夫、と思うのですが。

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●自己紹介
不動産コンサルタント・相続コーディネーターをやっています。
小学校3年生の時から野球を始め、プロ野球選手になるのが夢でした。
しかし、大学まで続けた野球を断念。
その後不動産業に従事し、現在では不動産コンサルタントとして日々精進中です。
現在の保有資格は、
ＣＰＭ（公認不動産経営管理士）・・・ご存知でしょうか？
不動産コンサルティングマスター・・・以前の不動産技能登録
宅地建物取引主任者・・・来年には宅地建物取引士？
住宅ローンアドバイザー・・・住宅ローンの資格です。
・・・・もう少し資格があると、箔も付くのでしょうが「資格より経験！」が大切と考えます。
▼目標
プロフェッショナルな不動産コンサルタントになる。
▼主な業務の内容
資産管理・運営・企画から固定資産税の見直し・相続対策・処理、相続税対策、借地・貸家問題、家賃滞納処理など不動産の運用適性判断を含めた総合的なアドバイスを行っています。
「簡単に言えば、資産管理コンサルティングです。」
▼コンサルティング業務
相続コンサルティング（対策・分割・納税）　　
固定資産税見直し業務　
 不動産セカンドオピニオン業務
古アパートの整理等
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▼その他
湘南ねぶた祭り実行委員長
小田急江ノ島線「六会日大前」駅にて毎年8月に催行しています。
▼生い立ち
1965年7月16日藤沢市に産まれました。
1970年六会幼稚園入園　1972年卒園
1972年六会小学校入学　1978年卒業
1978年六会中学校入学　1981年卒業　3年間野球部でした。
1981年藤沢商業高等学校入学　1884年卒業　3年間野球部でした。
1984年亜細亜大学入学　1988年卒業　4年間野球部でした。
▼好きな言葉
☆自分の中の力を信じる！
☆気取らないことが幸せの第一歩
☆変わることに恐れる必要はない
☆失敗なくして成功はない
☆何事もやってみることの大切さ
など