【空部屋は相続対策の敵？】相続に関するご質問より

今日は定休日です。
しかし、半日は仕事でした。（頑張ります！）
今日は、ご相談をいただいている中からピックアップしてお伝えしたい、と思います。

｢アパートなどの収益物件をお持ちの場合、空部屋などがあると相続時に不利になるのですか？｣

相続時の評価に関するご質問ですね。

空室がある場合ちょっと注意が必要です。
まず税務署の考え方に変化が出てきているのが厄介な部分です。
昨今納税署は評価減について「変化」を表す姿勢をちらつかせています。

まず、貸家建付地の評価とは何か？
アパートや賃貸マンションを建てた場合、借家人には借家権という権利が生じることになります。
相続税法上この権利を考えて、その敷地の評価する場合、｢貸家建付地｣と言って、次の計算式のとおり更地より減額することになっています。
貸家建付地の評価額＝更地評価額×（１−借地権割合×借家権割合）
藤沢市のケースですと、借地権割合が６０％で借家権割合は３０％ですので１８％が減額でき、更地評価の８２％となる計算されます。
建物については貸家であれば、固定資産税評価額より借家権割合として３０％が減額されます。

ただし、すべての部屋が賃貸に出されている場合です。

問題はここからですよ！
相続税評価の原則は相続開始時の状況です。つまり死亡時点の状況によって異なると言うことです。

今回の相談で言いますと相続開始時の時点でアパートに空室があれば、借家人が居ないことになり、借家権自体が存在していないと考えられるのです。

例えば、全ての賃貸しているお部屋が１０部屋として空部屋が１室、全て同じ面積であれば、敷地の９／１０ は貸家建付地、１／１０が減額なしの更地の評価となってしますのです。

当然ながら、建物の３０％減額にも影響をします。

この見解は、平成１１年７月１９日付｢財産基本通達の一部改正について｣にて｢継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むとして差し支えない。｣として一時的に空室のなっている部分は評価雄対象になるとなっています。

問題なのは、｢一時的に空室になっている｣の考え方なです。
その一定の場合とは、以下の点を総合的に判断するものとされています。
① 各独立部分が課税時期(つまり死亡時)前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
② 賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
③ 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
④ 空室の期間が課税時期の前後の例えば1 ヶ月程度であるかなど一時的な期間であるか
どうか
⑤ 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか、等々です。
一言で言えば、継続して賃貸の意思があり、実際にも募集活動を行っている事、と考えられるはずなのですが・・・・・・、

この平成１１年の通達には事情があります。平成７年に横浜地裁にて貸家建付地の適用の有無をめぐる争いがあり、結局、最高裁まで持ち込まれた平成１０年の２月に上告棄却という形で決着しているです。
そして翌年の平成１１年に財産評価基本通達（以下「評基通」）の一部が改正され、ここで初めて「賃貸割合」の考え方が通達に明示されることになったのです。

しかし、この事案は、新築物件の完成引渡しが相続開始前であり、相続開始時点の賃貸借契約の締結が２１戸中４戸で、１７戸について評加減が認められなかったもので、実務上問題となる一時的な空室の事案ではないのです。

このあたりがこの国の理解しがたい部分ですよ！ただし、現実には９ヶ月空室でも貸家評価できているようであり、個別案件になりやすい部分です。

評価減については、皆様関心のある部分とは思いますが、さほどこだわらない方良いと思います。

「木を見て森を見ず」ではありませんが、大切なのは全体的は課税評価による相続税です。足元をすくわれないよう気をつけてください。

参考までに、サブリースをされている場合には、空室であっても一括でサブリース会社に貸しているわけですから、１００％評価減は適用可能です。
逆に、賃料は低くなりますので「収益性」と「評価減の価格」。また、違った問題になりそうでね。

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