【サンタになるには試験が必要でした】 - 今日も不動産でお役立ち！

気がつけば、１２月中旬に差し掛かる時期になりました。

もうすぐクリスマスですね。

クリスマスと言えば、サンタクロース。子供たちがサンタにプレゼントのお願いをします。

そのサンタクロースになるには、「試験」があるのだそうです。

昨日、インナーネットに掲載されていたので、確認してみましたが、かなり大変な試験だった記憶があります。（申しあけございませんが、ウトウトとしていました。定休日だったもので・・・。でも１００メートル走は覚えています。）

確かに、試験を受けて厳しい条件を課しておかないと、子供たちの「夢」が壊れてしまいます。

「夢」・・・イイですね。持ち続けたいですね。

「夢」もいいのですが、現実の問題も対処しないといけません。

土地を持っている方は、“全額借り入れをしてアパートを建てれば相続対策になる”という話をよく耳にされるのではないでしょうか。

相続対策のご相談の場合、「とりあえず、ビールね」感覚にこのアパート建築に関することが出てくるものです。

銀行、ハウスメーカーなどこぞって建物を建築して融資を組んでもらおうと宣伝しまくっています。

断っておきますが、アパートを建築することは「相続対策」になります。ただし、決まりがありますので参考にしてください。

まず一番目にアパート経営は投資です。２０年前後にわたる返済期間全体を通して金利負担と節税効果とを比べた場合、金利負担の方が重くなります。金利上昇や空室のリスクも抱えなければなりません。

建物にいたっては建築が完了した瞬間から資産価値が目減りしていきます。

相続人の幸せのために相続対策をしたつもりが、遺されたものは借入の返済負担となかなか空室が埋まらない建物だけ…そんな結果にならないよう、投資や借入は慎重にお考えください。

そして、建物名義を誰にするかも課題のひとつです。建物の名義で検討するのは、土地所有者と同じにする場合、子の名義にする場合、そして同族法人名義とする場合、とに分かれます。

土地所有者と建物の名義人を同一とした場合を考えると、相続税の大幅な節税効果が期待できるのは、建築してから数年以内に相続が発生した場合です。

これは、相続税評価上、貸家住宅（アパート）の価値の減少以上に借入金が減少するため、相続税の課税時期が建築時よりあがってしますケースもありますので注意が必要となるのです。

ちなみに子供にした場合は所得税などの負担を軽減するため、所得の分散を考えて行くわけです。
ただし、このケースでは相続が発生した場合評価減を狙うことは難しく、事前に建物を土地所有者へ変更しなければなりません。

相続対策とは、親の年齢と収入、そして地域の状況などを検討していく必要があるということです。

これで相続対策は万全だ！と考えていても、対策にならないこともあるのです。

やはり、「夢」は見過ぎないほうが良いのでしょうか。

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