【アパート建築の相続税対策】

アパート建築をすると、本当に相続対策のメリットはあるのか？昨日とおなじような内容かもしれませんが、しつこく書いてみました。（簡単に！）

土地を駐車場として利用していた場合、その土地にアパートを建てるとどの様な効果があるのか、是非とも知っておきたいことだと思います。
実際、建築したことのある方はご理解されていると思いますが、建築費を自己資金で建築した場合、その自己資金全額を回収するまでには１５年から２０年ほどの期間が必要です。

ハウスメーカー、銀行などの決まり文句は「アパートを建築すると、相続対策になり、収入も増えますよ！」となります。相続対策は１００％成り立ちますので文句はありません。しかし、収入が増える？・・・増えません。回収しているだけです。

収入が増えると言えるのは、投資目的に購入した場合で、短期間で売却してキャッシュを増やす場合なのです。

先程、お伝えしたように自己資金の回収は税引き前の手取りで１５年から２０年ほどの期間。税引き後の手取りで２０年から３０年近くになるのは、キャッシュフローまで計算している方ならわかるはずです。（当社はすべて事業計画書に記載しておりますよ！）

では、何がメリットなのか？それは次の３点です。

事例　１０００㎡の土地１０，０００万円（路線価評価）、借地権割合：６割、借家権割合：３割、土地所有者がアパートを６，０００万円で建築し、６世帯のアパート経営を行う場合として。参考：固定資産税評価額８７５０万円

メリット１　土地の評価が下がるのです。
相続税対策のアパート建築のメリットは、土地の評価が下がることです。相続税評価上２割程度評価が下がります。
土地１０，０００万円（路線価評価）×（１−６０％借地権割合×３０％借家権割合）＝８２００万円・・・１８００万円相続税評価がさがりました。

メリット２　建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。
建築をすれば、現金が建物として変わり、相続税評価は建築費の５５％程になり、アパートとして利用しますと、その価格より３割が下がるのです。
■建築費　６、０００万円×５５％×（１−３０％）＝２，３１０万円（相続税評価）・・・３６９０万円相続税評価がさがりました。

メリット３　固定資産税が安くなります。
駐車場にしておいた場合の固定資産税は評価額１００％で課税されますが、アパートなどの住宅用は１戸あたり２００㎡（６世帯×２００㎡＝１２００㎡）まで評価額が６分の１となります。
駐車場の場合の土地固定資産税　　８７５０万円×１．４％＝１，２２５，０００円
　　　　　　　※都市計画税は省略します。
アパート建築後の土地固定資産税　８７５０万円×１／６×１．４％＝２０４，０００円　
アパート建築後の建物固定資産税　３３００万円×１．４％＝４６２，０００円
土地＋建物＝６６６，０００円・・・５５９，０００円さがりました。
と言うことは、固定資産税が年間５５９，０００円下がり、相続税評価で約２分の１の４５１０万円下がり、相続税額では３分の１程度までさがるのです。これがアパート建築のメリットと言うことです。

デメリットも当然にありますが、メリット・デメリットをしっかり確認すればアパート建築における相続対策は理解できるはず。

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