【失敗する相続対策】

相続対策と言えば・・・子への贈与、アパート建築と思い浮かぶのではないでしょうか？

実際、アパート建築は相続対策になるの？そのような質問は日常茶飯事です。

結論か言えば、間違いなくなります。評価額で言えば、対策前の３分の１程度になります。

ただし、キャッシュで建築のか、融資を使うのか・・・結果は全く違います。

キャッシュで建築した場合、当然ながら空室などほとんど関係なく悩むことはないのです。

反対に融資を使った場合、キャッシュフローが厳しくなります。

なぜ？か、融資を借りてアパート建築をすると、入ってくる家賃でローンの返済をすることになります。そして、家賃の収入には税金（所得税・住民税）がかかります。

税金が増えて、その税金を払った後の残りの資金で借入の返済をしなければいけないので大変なわけです。

収入が増えると、税金も増える。これは当たり前のことで、所得が１８００万円を超えてしまうと、所得税・住民税の合算税率は５０％にもなります。

仮に所得が２０００万とすると税金は１０００万円も増えます。そして何度も言いますが借入金の返済は、税金を払った後の資金です。

もっとわかりやすく言いますと、１０００万円の返済をするには２０００万円の所得を作る必要があるわけです。

ハウスメーカーや普通の不動産会社の提案書には、キャッシュフロー表まで盛り込まれていないので勘違いしてしまう人が多いようです。

最近、このような相談が多いのですが、やはりアパート建築は人気があるのですね。

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