こんなところにも問題が、 - 今日も不動産でお役立ち！

昨日は今月最後の営業日ともあり、ブログの更新が出来ず、今、仕事の合間にて書いています。※お気づきかと思いますが、やはり休日出勤です。

借地権の管理を委託されていた一通りの書類（名義変更・口座振替・借主変更等）を昨日最後の方にいただきました。

今後も数件の方にはお依頼・ご相談をいただいておりますが、一応管理上は手続きが完了、ということです。

最近、率直に思いますが「相続」に対する関心高くなりました。
お会いさせていただく方から「相続」に関するご質問が出てくること、確立高いです。

昨日もご質問を受けましたので少しお伝えしておきます。
【概要】
親名義の土地のうえに、娘夫婦と同居のため娘のご主人名義にて2世帯住宅を建築されたのが10数年前。
使用貸借にて使用。
最近、娘が浮気相手と蒸発をしてしまった。
娘夫婦の離婚協議は現在されていない。
娘夫婦には子供が2人。（うち一人成人）
娘以外に子は3人（子は計4人）

いくつかの問題点はあります。
特に気を使う部分は、問題解決の前に万一両親に相続が発生してしまった場合です。

概要にておつたえしたとおり、土地の使用料については使用貸借（無償契約）です。親と子の間の話ということもあり、地代を取らないケースが圧倒的に多いのですが、後々の相続の時にトラブルの火種となってしまう場合があるのでご注意したいところです。

この使用貸借の場合、何が問題となるのでしょうか。

このような関係ですと、土地の所有者である親が死亡した場合、地代相当額について、土地を使用していた娘の「特別受益」（※被相続人から生前贈与などの特別の利益）ではないのか、と他の相続人から主張される場合があるのです。

実際、裁判例を見る限り、特別受益にはあたらないとする判例が多いようです。
１．建物使用貸借は、恩恵的要素が強い
２．建物の使用借権は、土地の場合と対比すると、第三者に対する対抗力はなく、明渡しも容易であり、経済的価値はないに等しい
３．賃料相当額自体を合計すると相当多額となり、遺産の総額と比べても過大となってしまう
などが理由です。

ただし、これは裁判例であり、遺産分割協議の際、これを楯に判を押さないと、言われたらかなり厄介です。

この問題は、正式に依頼を受けて解決した段階で詳しくお伝えしますが、後先考えずに2世帯住宅を建築するのも問題があります。

万一、2世帯住宅の建築をご検討の方は専門家に相談のうえ実行していただくことをお薦めいたします。

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