更新料は払いたくない！ - 今日も不動産でお役立ち！

暑い日が続きます。気温を見ると26度。暑いと言っても真夏には34度前後にもなりますから、あと8度も上がるのですね。

しかし、人間の体は凄い！慣れれば結構大丈夫なものですからね。（寒いのも暑いのも嫌なものですね。）

先日、ブログで借地権についてお伝えしてから借地についてのご質問が多く寄せられています。

本日も2件の借地についての相談がありました。（1件はオーナーのご紹介でした。）底地権者の相談と借地権者の相談がそれぞれ1件づつ。
今日は、借地権者のご質問についてお伝えしてみます。（承諾取りました。）

相談内容は更新料を払いたくない。非常にわかりやすいご質問です。
私の答えは、｢払いたくなければ払わなければいいのでは・・・。｣
これで終わったのではせっかく起こしになられた方に申し訳ないので更新料の意義と払わない場合のデメリットをお伝えしておきました。

この手のご相談は多く。｢更新料について契約書に謳われていないに底地権者から更新料を請求されている。｣｢更新料は明記されているが知人に聞いたら更新料は払わなくていいみたい・・・。｣などが代表的なものです。

このような相談をされると、｢払いたくなければはらわなければいいのでは・・・。｣となってしまいます。・・・相談にくるのですから、心配なのでしょうが。

大体、日本の賃貸借契約というのは不思議なのです。契約書に「更新料」が明記されており、払わず逃げていても法律で「法定更新」なるものが存在しており、借主を保護してくれるのですから面白いですね。（貸主からみれば笑えませんが・・、）

それでは、更新料を免れようとする借地権者は正しいのか？
そもそも更新料とは何か、どのような性格のものなのか､ということを考えてみることに・・・、

借地契約の場合、更新料の他に一時金が必要となります。建替承諾料､増改築承諾料､借地権を売却する場合の名義変更承諾料がその一時金です。

では、なぜこのような一時金が発生するのか。一言で言うのであれば地代が安すぎるからです。それに加えて土地を貸しただけなのに権利が発生してしまうのですから底地権者からすれば厄介なのです。

それでは貸さなければいいのに。・・・・・確かにそのとおりですが、貸した時は親戚だから、知人の紹介だから、困っているから、などの理由から貸しているケースが多くあまり批判はしない方が無難です。

では、デメリットですが更新料を支払わない借地権者には円満な借地契約をしていないという立場を取られます｡

土地明け渡し訴訟を提起して追い出せれば気持ちもスッキリ、となるのでしょうが、裁判所はそれを許してくれるはずもありません。

そこで先程お伝えした建替えたい場合、増改築したい場合、売却したい場合。借地者は勝手にそれらの行為をすることはできません。勝手にやれば解約事由になります。
底地権者にお伺いを・・・・当然却下ですよね。

しかし、裁判所に提起すれば裁判所が底地権者に代わって許可を出してきれます。建替承諾料､増改築承諾料､借地権を売却する場合の名義変更承諾料と引き換えに・・・。

ここで借地権者は考えた方がよいのです。

底地権者が許可をしてくれなくても裁判所が許可を出してくれる。（建替承諾料､増改築承諾料､借地権を売却する場合の名義変更承諾料と引き換えに）

しかし、その都度底地権者に断れて裁判所へ提起されば良いのでしょうがその都度弁護士に依頼して裁判所に申し出なければいけないのです。
ましてや許可をいただくには半年以上かかります。

その他底地権者からの法的手段も可能です。（その他は次の機会に・・・、）
ここまでお伝えすれば更新料で揉めるのが得か損か・・・・ご理解いただけるはずです。

以前にもお伝えしましたが借地の問題は｢法律｣と｢経済｣と｢感情｣が絡み合う問題です。
一面だけとらえて､判断すると厄介なことになると思いますよ｡

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