資産全体をみてください。

3連休の最終日、寒い一日なりました。

夕方、打合せから電車で帰ってきましたが、予想外の雨で驚いてしまいました。

出かけるときは、雨雲レーダーの確認をしていくのですが、今日は予想外の雨だったようです。

今日は、借地の相談と土地活用の相談がありました。

最近では、ハウスメーカーなどが土地活用と称して駐車場などの所有者にアパート経営を持ちかけているようです。

今日の相談にも、2件ある駐車場にハウスメーカーからはアパート経営の提案を受けているようです。

相談者として、2件の駐車場の両方ともアパート建築するべきか片方にするか、片方にする場合にはどちらの土地にすべきかが相談のポイントのようです。

実際、2件の駐車場の他にもアパートなど資産があるようです。

このような場合、駐車場2件比べても答えが見つかるも限らないですね。

全体的な資産の現状を確認してみないと提案はなかなか出来ません。

まずは、全ての資産の現状を把握するため、時価・相続税評価額・固定資産税評価額・簿価などを算出して、各資産の収益と支出の一覧を作ることからです。

このように資産を一覧にしてみてみると、どの資産がどのように収益を生み、どの資産が支出が多いのかがわかります。

そして、固定資産税や相続税を確認して、どの資産の相続税が高いのかがわかります。

このように見比べてみると今まで気がつかなかったが解かることも多いものです。

今回のように2件の駐車場をどのようにアパート経営するかも全体的に見ておかないと後で困ることも生じるのです。

以前現状の分析を行った依頼者の件では、今回のように2件の駐車場とその他の資産を比べて、片方の駐車場の収益が悪く、相続税の占める割合も高いということが解かりました。

いく塚野シミュレーションを行った結果、その収益性の悪い駐車場の一部を売却し、その代金をアパート建築の建築費とした場合を想定したところ、収益性が大幅に改善し、相続税評価額も圧縮できることが分かったのです。

このように、ただ単に資産の一部だけをみて考えることは危険であり、全体をみて資産をどのようにするのかを考えるべきなのです。

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