【繁忙期と空室】損益分岐点 - 今日も不動産でお役立ち！

賃貸部門の方は繁忙期に入り、大変な時期を迎えています。

忙しいことはいいことですから、頑張ってください！（決して他人事とは思っていませんよ。）

ここ数年、アパートの需要が供給を上回って空室になるお部屋も目立ちます。
１０世帯のうち、１世帯の空室だと、空室率１０％。１０世帯のうち、３世帯の空室ですと空室率３０％となるわけです。

数字で表すと、「そうか、空室率３０％かぁ」と思われますが、現金で数えますと「１００万円の収入のうち３０万円も減収なの？」と絶句ですよね。

投資分析の場合、割合で表示することが多くなるのですが、私は割合が苦手です。（依頼者には言えませんが・・・。）

しかし、覚えておいて欲しいものもあります。損益分岐点というのものです。

損益分岐点とはあらゆる指標で出てくる「ことば」ですのでお馴染みの方も少なくないのではないでしょうか。

アパート経営の損益分岐点とは、運営費と年間負債返済額を足して、その合計を総潜在収入というもので割った割合です。

まず、運営費とは運営するために必要となる費用で、管理手数料・仲介手数料・広告宣伝費・原状回復費用・定期清掃・エレベーター保守点検・損害保険料・固定資産税等税金などをいいます。

次に年間負債返済額というのは、金融機関などから借りたローンの１年間分の返済額の合計となります。

そして、最後に総潜在収入。なんだか訳わかりませんよね。これは言葉は難しいのですが、聞けばなんだ！となるのです。

これは、対象となるアパートなどの一部屋毎に賃料の査定を行い、「この賃料だと貸せるだろう！」という賃料の合計額です。

私が教わった教科書に習って言いますと、「その物件の１００％が常に市場で貸されている場合に生み出される最高の収入額です。」

「？」ですよね。

参考までに、終始計算では、この総潜在収入から空室損や未回収損などを考慮して実効総収入を計算するのです。

話を戻しますが、この計算で出された数字＝割合が収支の分かれ目となります。
たとえば、損益分岐点が９０％、そのアパートが１０戸とした場合には、１戸空室になると収支のプラスマイナスがゼロ。となり、２部屋の空室ですと赤字となるのです。

実際には損益分岐点が９０％なんてあり得ませんが、この数字。知っているだけで精神的に全く違うものです。

よろしければ、お使いください。

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